Вітаємо читачів "BiznesCat.com"! У цій статті поговоримо про інвестиції в нерухомість: в які об'єкти можна інвестувати свої гроші і як це правильно зробити.

Хочете створити пасивний дохід, щоб отримувати гроші, не роблячи для цього великих зусиль? Тоді інвестування в нерухомість допоможе вам досягти цієї мети.

Прочитавши даний матеріал, ви дізнаєтеся:

• в яку нерухомість варто вкладати свої грошові кошти;
• як інвестувати в комерційну нерухомість;
• як не попастися до шахраїв на гачок.

У чому суть інвестування в нерухомість

Для тих, хто не цілком уявляє собі сутність цього процесу, пояснимо матчастину. Інвестиції - це використання тимчасово вільних грошових коштів таким чином, щоб вони приносили прибуток. Іншими словами, інвестиції в нерухомість являють собою вкладення грошових коштів в покупку житлових або нежитлових об'єктів. Передбачається, що в результаті такої покупки інвестор збільшить свій дохід або хоча б примножить витрачену суму. При цьому куплений об'єкт повинен володіти високою ліквідністю (можливістю швидко конвертуватися в грошовому вираженні, простіше кажучи – це можливість швидко і дорого продати об'єкт). Перспективи використання об'єкта також повинні бути райдужними. При виконанні всіх перерахованих умов вважається, що інвестиційний досвід отриманий успішний, а мета досягнута.

На сьогоднішній день інвестування - цілий інститут з науковим обґрунтуванням і десятками розроблених стратегій. Застосовуючи одну з них, або розробивши свою власну, ви зможете перетворити звичайну суму грошей в джерело постійного доходу.

З чого почати інвестування

В першу чергу необхідно мати в наявності суму грошей, достатню для вкладення в нерухомість. Чому кредити та позики для цих цілей-погана ідея? Тому що, як говорилося вище, гарантувати регулярний дохід від подібного роду вкладень складно. Також можуть виникнути супутні витрати, а у вас вже є кредитний тягар. Оптимально мати в наявності всю необхідну для вкладення суму.

Після того, як ви визначитеся з розміром ваших інвестицій, ви повинні вибрати сферу, в якій хочете отримувати дохід. У нерухомості таких сфер досить для того, щоб зробити відповідний вам вибір і не помилитися.

Під поняття нерухомість потрапляє безліч дохідних категорій. Вкладення в кожну з них має індивідуальні особливості, і дуже розрізняються за ступенем залученості інвестора і обсягом винагороди.

Чому інвестування в нерухомість - це вигідно?

Інвестування в нерухомість є одним з найбільш дохідних і стабільних вкладень на сьогоднішній день. Нерухоме майно - це довгострокова перспектива.

Вклавши кошти в комерційну або житлову нерухомість, ви як мінімум – зберегти від інфляції, а як максимум – примножите свій капітал.

Нерухоме майно завжди було одним з найбільш ліквідних активів. Квартири, будинки, земельні ділянки завжди користувалися попитом на ринку. Адже кожен день утворюється нова сім'я, якій просто необхідний дах над головою.

Для інвестування в нерухоме майно не обов'язково відразу володіти великою сумою грошових коштів. Можна вступити в ЖБК (ЖИТЛОВО - БУДІВЕЛЬНИЙ кооператив), або вкласти гроші в малогабаритне житло.

Існують 2 варіанти отримання доходу від нерухомості, що купується:

1. Довгостроковий актив: купив квартиру, здав в оренду і примножуєш свій капітал;
2. Короткостроковий актив: купив квартиру на стадії будівництва, а після здачі будинку її ліквідність зросла, і продаж приносить дохід.

? Про те, як продати квартиру швидко і вигідно, читайте в нашій статті.

Нерухоме майно в маленьких селищах і селах буде менш ліквідним, ніж у великих містах. Але, відповідно, воно і коштує на порядок дешевше.

Не варто забувати і про витрати на утримання даного активу:

• капітальний ремонт;
• регулярний косметичний ремонт;
• виправлення поломок по необхідності;
• щомісячні комунальні платежі та інше.

? Рекомендуємо також прочитати статтю - "Куди вкласти гроші".

В яку нерухомість вкласти гроші - ТОП-4 популярних види об'єктів нерухомого майна

Далі детально розберемо різні види нерухомості, особливості інвестування і важливі аспекти.

Вид 1. Жилі приміщення

Розглянемо на конкретному прикладі вкладення грошових коштів в квартиру.

При виборі нерухомості варто обов'язково звертати увагу на наступні показники:

• район, в якому вона знаходиться;
• транспортну доступність;
• внутрішню інфраструктуру (двори, парковки, дитячі садки, школи, магазини і т. д.);
• внутрішній стан квартири і будинки в цілому.

Більшість потенційних інвесторів розглядають саме цей варіант. Він здається їм привабливим і доступним. У думках малюються високий постійний дохід, а витрати? "Так немає ніяких витрат, крім покупки", - думають вони. Адже тягар з оплати комуналки лягає на орендарів таких квартир. А ти знай собі, приїжджай за прибутком раз на місяць. Насправді картина може скластися зовсім інша. Розглядаючи для інвестицій житлову нерухомість, практичніше за все буде розділяти поняття первинного і вторинного житла. У кожного з них є свої особливості при покупці, продажу. На ці види житла різний попит, відповідно, і ліквідність теж відрізняється.

Плюси вкладень в житло на вторинному ринку:

• ви отримуєте готову до подальших дій квартиру, з обробкою та іншим;
• ви можете здавати квартиру в оренду. Орендарі сплатять більшість витрат, пов'язаних з утриманням квартири;
• квартиру можна швидко і вигідно продати в разі необхідності. І майже напевно ви будете в плюсі до того, що витратили на покупку;
• ви можете зробити податкове повернення частини витраченої суми, що теж може бути приємним бонусом до доходу.

Мінуси інвестування в готове житло:

• ринок перенасичений, знайти мешканців непросто;
• знайти платоспроможних мешканців ще важче;
• для здачі житла в оренду необхідно придбати меблі та побутову техніку;
• орендарі можуть завдати шкоди внутрішньому облаштуванню квартири, і знову доведеться робити ремонт або закуповувати меблі;
• багато хто воліє купувати нові квартири;
• через зовнішніх факторів і великої кількості новобудов, вартість житла на вторинному ринку може істотно впасти з роками;
• якщо ви не плануєте здавати придбану квартиру, то ви повинні будете оплачувати податки, внески та комунальні платежі самостійно. Втім, податок на нерухомість ви будете платити в будь-якому випадку, незалежно від наявності або відсутності орендарів.

Що стосується житла на первинному ринку, для інвестування в нього можна вибрати різні стратегії. Одна з них - покупка житла на стадії котловану. Дуже вигідна, але в той же час дуже ризикована інвестиція. Все залежить від сумлінності забудовника.

Плюси:

• на етапі котловану вартість квартир значно нижче своїх завершених побратимів;
• за результатами будівництва Ви отримуєте абсолютно нову квартиру.

Мінуси:

• забудовник може розоритися, втратити ліцензію і просто втекти з вашими грошима задовго до закінчення будівництва;
• якщо квартира буде здана, вам належить ще ремонт і обробка. А це теж витрати;
• ви не отримуєте жодних дивідендів аж до закінчення будівництва.

Другий варіант - укласти договір пайової участі в будівництві і купити квартиру в будинку високого ступеня готовності. Ці вкладення відрізняються від покупки на стадії котловану. Деякі ризики збільшуються, деякі, навпаки, йдуть.

Плюси покупки житла в новобудові:

• при покупці квартири в будинку з високим ступенем готовності більше шансів дочекатися швидкого закінчення будівництва і введення будинку в експлуатацію;
• квартира обійдеться трохи дешевше, ніж аналогічна в будинках, які вже здані, але дорожче тих, які ще не побудовані.

Мінуси покупки житла в новобудові:

• існують ризики виникнення проблем у забудовника і затримки закінчення будівництва;
• якщо ви купили квартиру у забудовника з метою перепродажу в подальшому, статус житла зміниться з "первинного" на "вторинку". А багато хто прагне купити житло саме на первинному ринку, так як для цієї процедури передбачена пільгова іпотека і можливості оформлення податкового вирахування на обробку житла. Відповідно, коло потенційних покупців буде істотно вже.
• Для того, щоб отримати вигоду від придбаної квартири, перед покупкою варто вивчити деякі супутні умови. Від них залежатиме ліквідність майна, орендарський попит і зростання (або падіння) ціни з роками:

1. квартира повинна розташовуватися в хорошому районі (екологічний, доступний з точки зору транспорту, насичений необхідною інфраструктурою).
2. квартира повинна бути зручно спланована (наявність балкона або лоджії, не кутова, не на останньому поверсі, роздільні кімнати і санвузол, пристойна площа кухні).
3. квартира повинна мати свіжий ремонт, і бажано гарний вигляд з вікна. Кутові квартири також не вважаються дуже хорошим варіантом.

Вид 2. Комерційні приміщення

Інвестиції в комерційну нерухомість більш прибуткові, так як вона коштує дорожче на ринку житла.

Варто враховувати! Навіть невелике офісне або торгове приміщення може коштувати на порядок вище житлової квартири в цьому ж районі. Однак і орендна плата за комерційне приміщення буде в рази вище⇑ орендної плати житлової квартири.

Комерційна нерухомість найбільше підходить для довгострокового вкладення з метою отримання орендної плати.

Це будівлі і приміщення, в яких можна розмістити склади, офіси, торгові зали, салони краси, і так далі. Вхід на цей ринок значно дорожче, ніж при покупці житлової квартири. Але і одержуваний дохід може бути значно вище. У країні активно ростуть і розвиваються фірми і виробничі організації. І їм завжди потрібні будуть приміщення для комфортної роботи. Купити офіс або склад може не кожен підприємець, зате оренда таких приміщень під силу всім, хто має в них необхідність і при цьому займається бізнесом.

Плюси в оренді комерційної нерухомості:

• високий попит на офісні та складські приміщення;
• більш високий дохід від оренди в порівнянні з житловими квартирами;
• орендар самостійно обладнає приміщення під свої потреби.

Мінуси оренди комерційної нерухомості:

• високий податок на нежитлові приміщення;
• значні початкові вкладення;
• можливість тривалого простою нерухомості;
• необхідність найняти бухгалтера для того, щоб займатися фінансовою стороною питання. Необхідно правильно розрахувати і сплатити податок на дохід від оренди.

Вид 3. Земельні ділянки

Вклавши свої накопичення в земельну ділянку, на швидку оренду теж не варто розраховувати. Вкладати в земельну ділянку грошові кошти - це на перспективу.

Брати потрібно землю під будівництво або ж для сільськогосподарських угідь.

Плюси інвестування:

• швидкість оформлення;
• невисока вартість (щодо об'єктів нерухомості);
• відсутність необхідності у витратах на ремонт і комунальні послуги;
• можна здійснити операцію без залучення посередників у зв'язку з простотою оформлення.

Мінуси:

• після покупки земельну ділянку необхідно використовувати за призначенням, а це додаткові витрати (Сільськогосподарська обробка, будівництво житлового будинку і т. д.);
• податок на землю останнім часом підріс і планує рости ще.

Вид 4. Об'єкти за кордоном

Вигідні інвестиції в нерухомість в 2024 році включають в себе вкладення в іноземні об'єкти. Як актив - це дуже перспективне вкладення, особливо якщо ви часто виїжджаєте в цю країну. Як і у нас, вартість на житло в інших країнах рідко падає.

Купуючи нерухомість за кордоном варто бути гранично уважним, вам не обійтися без допомоги посередника, а це додаткові витрати.

Важливо! В першу чергу розглядайте країни, в яких ви можете отримати громадянство або дозвіл на проживання, інакше це вкладення не має сенсу.

При зміні влади або переворот держава може позбавити права власності на нерухомість не громадянина і забрати її на користь держави.

В цілому, це дуже цікаве і перспективне вкладення грошових коштів.

Плюси:

• у деяких країнах в курортний сезон можна отримати високий дохід від здачі нерухомості в найм;
• частину нерухомості можна здавати цілий рік;
• можна отримувати пасивний дохід, уклавши договір з ріелторським агентством. Фірма буде шукати мешканців і займатися їх заселенням. Вам же буде перераховуватися частина орендної плати. Іншу частину агентство нерухомості залишить собі за труди. Дохід за такою схемою досить високий;
• широкий діапазон фінансових вкладень. Ви можете придбати як квартиру, так і віллу. Залежно від планованого розміру інвестицій.

Мінуси:

• не в кожній країні нерухомість вільна для продажу іноземним громадянам;
• для розуміння того, що відбувається, необхідно вільне володіння хоча б англійською мовою. Найкраще володіти мовою тієї країни, в якій планується покупка;
• ви не розбираєтеся в юридичних тонкощах іншої держави. Для цього доведеться найняти юриста або все-таки ретельно вивчити мову;
• хоча б один раз вам доведеться відвідати цю країну. І спланувати всі пов'язані з поїздкою витрати-Віза, переліт, проживання, і так далі.

Як інвестувати в нерухомість - покроковий алгоритм дій

Крок 1. Зібрати стартовий капітал

Вам потрібні вільні грошові кошти для інвестування.

Якщо ви обмежені в фінансах, розгляньте наступні варіанти:

• придбайте кімнату, щоб перепродати її дорожче або здавати в оренду;
• вступите в пайове будівництво;
• візьміть квартиру в іпотеку.

На останньому варіанті зупинимося докладніше. Припустимо, у вас є певна сума і ви хотіли б придбати квартиру для здачі її в оренду, але грошей на покупку не вистачає. У такому випадку ви можете використовувати накопичення як початковий внесок.

Зараз іпотечне кредитування стало більш ніж доступно практично всім, а щомісячне погашення відсотків, як правило, повністю покривається орендною платою.

Крок 2. Моніторинг ринку

Визначивши спосіб придбання житла, починайте вивчати ринок нерухомості. Це може зайняти тривалий час, але не варто поспішати. Ретельно вибирайте оголошення, звертайте увагу на тривалість продажу квартири в тому чи іншому районі.

Іноді вигідні пропозиції з'являються на ринку і дуже швидко розкуповуються. В основному це переїзди в інші міста, люди часто знижують вартість для термінового продажу і залишають максимум майна. Тому перевіряти ринок потрібно регулярно.

Крок 3. Оформлення угоди

Можна оформити угоду самостійно або залучити юриста.

Якщо ви купуєте квартиру з використанням іпотечних коштів, то банк перевіряє її чистоту, а страхова компанія гарантує покрити практично всі ризики. Тому, навіть якщо ви вперше інвестуєте кошти в нерухомість, не поспішайте залучати посередників, адже це додаткові витрати.

Якщо ви плануєте придбати квартиру з подальшою її перепродажем, то пам'ятайте про податкові відрахування. Продавши квартиру протягом 3-х років після покупки, ви повинні заплатити податок на прибуток.

Як збільшити прибутковість від інвестицій в нерухомість - ТОП-5 ефективних способів

Для того, щоб отримати великий прибуток від вкладення в нерухомість, її потрібно купити максимально дешево.

Для збільшення прибутку можна використовувати різні способи:

1. Вивчіть забудовника, що пропонує дешеві квартири на стадії будівництва, ретельно оціните ступінь його надійності. Адже бувають випадки заморожування споруди будинку, якщо будівельна компанія визнається банкрутом;
2. Можна також купити квартиру в поганому стані і зробити в ній ремонт. Різниця між ціною купівлі та продажу нерухомості в такому випадку може становити від 10% до 25% в залежності від витрат;
3. Вартість житла можна збільшити грамотним переплануванням. Вибравши подібне інвестування в нерухомість в Україні, не варто забувати про дозвіл з БТІ, так як деякі види перепланувань заборонені, наприклад, знесення несучих конструкцій. Перед переплануванням обов'язково проконсультуйтеся з фахівцем і отримаєте дозвіл відповідного органу влади;
4. Банки продають з торгів квартири боржників з метою погашення їх кредиту. Зазвичай стан подібного житла незадовільний, але його вартість нижча, ніж на ринку від 10% до 40%. Коли банк бере квартиру в заставу, він робить звіт про оцінку, і від вартості в звіті робить знижку. Тому квартира, що продається з торгів, свідомо буде дешевше;
5. Збільшити вартість і ліквідність нерухомого майна можна за рахунок переведення його з житлового в нежитлове, особливо якщо квартира, розташована на першому поверсі, знаходиться в будинку з високою прохідністю або на "червоній лінії". Це довга процедура. Вам буде потрібно обов'язково окремий вхід (додаткові витрати), але при здачі площі в оренду під офіс ви компенсуєте всі витрати. Варто враховувати, що квартира не повинна бути в заставі у банку, так як він не дасть згоду на зміну категорії нерухомості. Не вийде так вчинити і з квартирою, купленої в іпотеку.

Нерідко бувають випадки, коли продається квартира з прописаним людьми, яких надалі новий власник виписує через суд самостійно. Це досить тривала, витратна і нервова процедура.

Тому наявність прописаних в квартирі мешканців варто перевіряти перед її покупкою. Зверніть також увагу на заборгованість по комунальних платежах. Адже борг старого господаря-банкрута переходить до нового власника.

Рекомендуємо також ознайомитися з нашим докладним матеріалом - "Куди вкласти гроші в цьому році, щоб заробити".

Хто може допомогти в інвестуванні в житлову або комерційну нерухомість - огляд 3 компаній

Інвестувати в нерухомість грошові кошти можна самостійно або звернутися до фахівців в цій області. Зараз є багато компаній, які пропонують свої послуги на інвестиційному ринку нерухомості.

Ви купуєте квартиру і оформляєте її собі у власність, а подальшою її реалізацією займається компанія. Наприклад, компанія Activo, пропонує свої послуги і гарантує прибуток від 11% річних, плюс у вас залишається ліквідний актив у вигляді нерухомості або грошових коштів від її реалізації.

Передавши свій актив в довірче управління, ви щомісяця отримуєте грошові кошти на рахунок з повною звітністю дій. Дуже зручно, чи не так?

Із зарубіжною нерухомістю настійно рекомендуємо вчинити саме так. Для цього можна звернутися в міжнародну компанію Gordon Rock.

Якщо ви ще не володієте достатніми коштами для придбання повноцінного об'єкта нерухомості, але вирішили інвестувати саме в неї, то рекомендуємо звернутися в компанію Е3 Investment. Дана компанія давно на ринку і пропонує своїм вкладникам починати інвестування в нерухоме майно від 40 000 грн.

Вибирати компанію або займатися інвестуванням самостійно вирішувати тільки вам.

Ризики при інвестуванні в житлову нерухомість

Будь-які інвестиції - це ризики. І хоча, вклавши свої гроші в нерухомість, ризики залишитися ні з чим мінімальні, вони все ж існують. Проблеми можуть виникнути як з вторинним ринком, так і з нерухомістю від забудовника. Таке трапляється, якщо перед покупкою не приділити уваги перевірці документів продавця.

Найнебезпечнішим вважається співпраця із забудовниками. Кількість недобросовісних компаній зростає щорічно. Саме тому до вибору забудовника слід підходити з особливою уважністю.

Досить часто трапляється таке, що з тієї чи іншої причини об'єкт так і не вводять в експлуатацію, а це означає, що ви залишаєтеся і без грошей, і без житла.

Зверніть увагу і на те, що, якщо підписати із забудовником договір, який не проходить обов'язкову реєстрацію в електронному реєстрі – недобросовісні компанії можуть продавати вашу квартиру кільком людям.

В такому випадку після здачі об'єкта в експлуатацію замість приємного переїзду в квартиру, вам доведеться займатися судовими розглядами з іншими покупцями вашої квартири, доводячи своє право власності на неї.

Крім того, може трапитися і таке, що в кінцевому результаті ви отримаєте не ту квартиру, про яку мріяли, а зовсім іншу, в цьому ж об'єкті, з такою ж площею, але іншим плануванням. Це все слід враховувати і ретельно перевіряти всі документи, які вам пропонує підписати забудовник.

Обов'язково перевіряйте право власності на землю, дозволи на проведення будівельних робіт і підведення комунікацій, а також стежте, щоб в договорі були вказані всі точні характеристики вашої квартири. У тому числі точну адресу, номер квартири і поверх.

Чи існують ризики на вторинному ринку

Само собою, при покупці нерухомості на вторинному ринку, ризики набагато нижче, ніж у нерухомості від забудовника, але все ж вони є. Якщо ви збираєтеся вкласти гроші в квартиру від власника, також варто ретельно перевіряти всі його документи.

В першу чергу потрібно перевірити паспорт продавця і переконатися в тому, що він дійсно є власником квартири.

Попередні власники квартири

Купівля квартири на вторинному ринку може бути ризикованою тому що бувають випадки, коли на нерухомість претендують родичі продавця, які можуть надалі через суд оскаржити вашу угоду купівлі-продажу.

Якщо продавець і сам недавно купив це житло-краще зустрітися з попереднім власником, щоб в подальшому вашу угоду не оскаржили ще й попередні власники.

Прописані люди

Перед покупкою квартири на вторинному ринку, потрібно переконатися, що з неї виписані всі мешканці, адже якщо це не буде зроблено – вам доведеться виписувати їх через суд. Крім того, найкращим варіантом буде отримати довідку про всіх, хто був зареєстрований в цій квартирі з моменту, коли будинок увійшов в експлуатацію.

Переконайтеся в тому, що немає тих, хто тимчасово виписаний, наприклад, через те, що знаходиться в місцях позбавлення волі, в тривалій закордонному відрядженні або в експедиції на Північному полюсі. Якщо такі є - вам теж доведеться розбиратися з ними через суд.

Право власності

Отже, щоб не мати неприємностей з нерухомістю від власника, ретельно перевіряйте його право власності на квартиру, просите, щоб всі зареєстровані за адресою були виписані. Якщо продавець в шлюбі-вимагайте згоду від його чоловіка або дружини на продаж квартири.

Щоб бути точно впевненим у тому, що ви не вкладаєте гроші в «ризиковану» нерухомість – звертайтеся до нас. У GetHom ми перевіряємо документи не тільки забудовників, а й власників на вторинному ринку. Наші юристи з нерухомості допоможуть перевірити документи перед покупкою і вибрати надійний об'єкт для інвестицій.

Після детальної оцінки ризиків ви отримаєте відповіді на всі хвилюючі питання про цю квартиру і будете точно знати, чи варто інвестувати саме в неї.

Висновок + відео

Підводячи підсумки всьому вищепереліченому, можна зробити висновок про те, що інвестування в нерухоме майно дуже перспективно. Даний вид вкладення грошових коштів може забезпечити вам стабільний пасивний дохід.

Ви можете починати робити інвестиції в нерухомість, маючи на руках мінімальний вільний капітал, і примножити його, якщо використаєте їм грамотно.

На цьому у нас все. Команда "BiznesCat.com" бажає всім успіхів і вигідних вкладень!

P.S. Якщо вам сподобався матеріал, то поділіться ним в соціальних мережах і не забувайте залишати свої коментарі нижче.

📌 Сергій Косенков

Автор фінансового журналу «БізнесКіт.сом», в минулому керівник відомого smm-агенства. У даний час коуч, інтернет-підприємець і маркетолог, інвестор. Розповідаю: як ефективно управляти особистими фінансами, вигідно їх примножувати і більше заробляти.

На сторінках сайту Ви знайдете багато корисної для себе інформації.

Підписуйтесь на наш канал в Telegram

Додати коментар