Детальна інструкція як купити квартиру без ріелтора. Правильно вибираємо об'єкт - звертаємо увагу на деталі. "Підводні" камені при покупці квартири, як перевірити законність угоди і внести завдаток. Процес реєстрації і можливі ризики при угоді без ріелтора.

Після прийняття рішення про купівлю квартири у багатьох відразу виникає питання про додаткові витрати, які зажадають ріелтори за послуги. Так, дійсно, ще 5 років тому можна було на сайті оголошень встановити фільтр «приватні особи» і подивитися, що пропонують без посередників. Сьогодні, на жаль, на будь-який дзвінок відповідають або передзвонюють ріелтори (агенти, представники підрядника і т.д.) і незалежно від того, як посередники себе називають хочуть оплати своєї праці, причому не маленької.

Чи Реально купити сьогодні квартиру без агентів, щоб заощадити на вартості послуг і чому з ринку нерухомості пропали оголошення від власників? Нижче ви дізнаєтеся, хто хоче заробити на повітрі, знаючи навички продажів і вміючи красиво вести діалог.

Чи можна купити квартиру без допомоги ріелтора?

Робота з посередником не завжди відповідає очікуванням клієнтів, тому витративши час, а його потрібно буде достатньо, знайдіть ту квартиру, де хочете жити.

Професіонали своєї справи дбайливо зберігають час клієнта, підбираючи варіанти, які відповідають поставленим завданням, допомагають з юридичним супроводом.

Недоліків співпраці набагато більше:

• У більшості фахівців відсутній професійний підхід;
• Не чують замовника, тим самим даремно витрачаючи сили;
• Виявляться недобросовісними;
• Великі комісії.

Часто можна почути фразу, що у ріелторів «спеціальні» бази. Міф. Інформація в бази агентства або приватного підприємця формується з відкритих джерел і з метою знайти покупця туди ж викладається, з новими контактними даними і фотографіями.

А тепер подумайте і дайте відповідь на питання, якщо доступно кожному, навіщо переплачувати кілька десятків або сотню тисяч?

При появі нового оголошення дзвонять і переконують продавця що без допомоги ріелтора швидко знайти клієнта, захистити себе від шахраїв і оформити всі документи правильно не можна. Намалювавши картину, як все страшно і довго, після 5-7 дзвінків часто господар знімає публікацію і чекає обіцяний результат.

Вибір об'єкта (новобудова або вторинний ринок)

Перед вибором квартири визначте критерії, до яких вона і район розташування повинні відповідати.

Таблиця 1 - Критерії вибору об'єкта

Нерухомість від забудовника має менше юридичних формальностей, так як ніхто не був зареєстрований. У квартирі роблять ремонт і за ціною вона вийде дешевше, ніж Вторинне житло.

Важливо! Різниці в ціні може не бути, якщо ремонт буде зроблений дорогий. Залежно від якості будівельних робіт доводиться переробляти комунікації, вирівнювати стіни і стелі, що спричинить за собою великі витрати.

Перш за все оцініть фінансові можливості. Наприклад, Дмитро С. купив на етапі будівництва:

1. Вартість житла - 880 000 грн. / 62 м2
2. Ремонт - 232 000 грн.
3. Юридичне оформлення угоди - 4 000 грн.
4. Витрати з оцінки та страхування для іпотеки - 4 800 грн.

Разом витрат, 1 120 800, тоді як з ремонтом продавали від 1 200 000. Через 2 роки, з розвитком району ціни зросли і ще не здані в експлуатацію квартири, з аналогічними параметрами, продають від 1 168 000, а готові від 1 320 000.

При покупці нерухомості на вторинному ринку витрати на ремонт відсутні, особливо якщо попадеться «Терміновий продаж» або людина позбавляється від активу, щоб вкласти гроші в інші напрямки.

Єдиний недолік вторинки-можливі родичі, неповнолітні діти та інші претенденти на метри, про які до Угоди не було відомо.

Вибір робити тільки вам, але краще одночасно розглядати всі варіанти, щоб він був максимально об'єктивним.

Читайте також: Купівля квартири в новобудові — як купити квартиру від забудовника.

Пошук квартири

Після визначення критеріїв виділіть райони і починайте пошук:

1. Придбання квартири у забудовника. Близько споруджуваних будинків або селищ розташовані офіси продажів, в яких отримаєте детальну консультацію, ознайомитеся з проектом, документами, цінами.
2. Купівля у фізичної особи. Не дивіться оголошення, в яких об'єктивно зрозуміло, що ціна низька, а фотографії сильно нагадують картинки з журналів. В оголошеннях пишуть - власник, терміново, без посередників. Все покликане спонукати до дзвінка. Зателефонуйте, звичайно, диво може бути, а на наступний дзвінок ріелтора відмовтеся від співпраці. Вибирайте об'єктивні пропозиції або з трохи завищеною ціною, при зустрічі з господарем торг ніхто не відміняв.
3. Оголошення на спеціалізованих сайтах.
4. Опитування знайомих, колег, родичів.
5. Соціальні мережі та месенджери. Викладіть оголошення про бажання купити квартиру або самі пошукайте варіанти. У багатьох ЖК є чати мешканців. Напишіть повідомлення і попросіть його поширити через знайомих в цікавому районі.
6. Консьєржі і "актив" будинку, який розташовується на лавочках біля під'їздів, члени Ради будинку.

Розгляньте приклад, як купити квартиру без посередників

Тамара М. шукала квартиру, щоб отримувати дохід від здачі в оренду у зв'язку з низькими ставками по депозиту. В наявності було тільки 800 000 грн., причому планувалася покупка вторинки з ремонтом, щоб відразу шукати квартирантів. Додатково розглядали варіант 680 000 без обробки, щоб на залишок вкластися і привести квартиру в порядок. Ріелтори надзвонювали навперебій і навіть було кілька зустрічей, взагалі не відповідного бажанням. Вмовляння - про зростання цін, долар, інфляцію і «що за такі гроші нічого не купите». 6 місяців і днів - 740 000 терміновий продаж з ремонтом, меблями і проживаючими квартирантами. Багато прогулянок по району, бесіди з сусідами, розклеювання оголошень на інформаційних стендах біля під'їздів, прохання з повідомленнями в чати дома.

Економія 60 000 грн., готовий бізнес.

Перегляд або на що звернути увагу при первинному огляді

На огляд краще ходити з кимось, що дозволить радитися, можна взяти фахівця з ремонтів для отримання консультації і думки про якість об'єкта.

До перегляду знайдіть в соціальних мережах форум пайовиків будинку, по адресі, що цікавить. Вони розкажуть на що звернути увагу, так як пильно стежать за процесом будівництво, вже вклавши гроші.

При підході до будинку зверніть увагу на наявність тротуарів, клумб, наявність парковки, стану під'їзду, ліфтів і коридорів.

При покупці в новобудові:

1. Установка вхідних дверей. Проведіть долонею по периметру на предмет відсутності протягу.
2. Як і де прокладені і підведені комунікації.
3. Якість стін і стель. Проведіть рукою по стіні - вона повинна бути гладкою або з незначними вкрапленнями і несхожа на пральну дошку. Оцініть загальний вигляд кожного приміщення, так як стіни можуть бути криві в загальному і перебувати під кутом.
4. Перевірте якість установки і закривання металопластикових конструкцій і якість кладки на балконі, наявність щілин.
5. Уточніть, яка керуюча компанія буде обслуговувати будинок. Будинки через Інтернет подивіться її тарифи і почитаєте відгуки.

Важливо! Багато недобросовісні підрядники не відклеюють з вікон захисну плівку, яку потрібно видаляти після установки і через час. Після впливу погодних умови і сонця зняти її буває практично неможливо. Такий маленький пункт дасть знак, що установка теж зроблена аби як.

Наприклад, за колективною заявою власників в ОБЕП і прокуратуру проведена перевірка і ліквідована КК «Оазис Плюс», яка розтрату намагалася компенсувати за рахунок мешканців, виставляючи квитанції на оплату за квартири в розмірі 3-4 800 грн.

Переглядаючи квартиру з ремонтом оцініть:

1. Переглядаючи квартиру з ремонтом оцініть:
2. Загальний стан, наявність перепланувань і документів до них.
3. Стан ремонту, комунікацій, розеток, сантехніки та труб.
4. У будинках з електричною плитою перевагою буде наявність бойлера, так як ціна на гарячу воду дуже висока.
5. Температуру батарей - якщо вибираєте в осінньо-зимовий період.
6. Якість води в кранах, швидкість нагріву.
7. Аналогічно стан вікон і засклення.
8. Якщо квартиру кутова - помацайте стіну, що виходить на вулицю, вона не повинна бути вологою і холодною.
9. Вивчіть правовстановлюючі документи і уточніть кількість власників.

Огляд можна робити в 2 етапи. Перший-днем, щоб було видно недоліки, які можна приховати при штучному освітленні. Другий - через кілька днів ввечері, щоб оцінити рівень звукоізоляції, емоційність сусідів, наявність на лавочках антисоціальних особистостей.

Обов'язково поспілкуйтеся з сусідами, щоб дізнатися думку про квартиру і господаря, задоволеністю якістю обслуговування будинку.

Увага! Чим ідеальніше виглядає житло, тим більше недоліком приховує продавець, тому не дозволяйте собі втратити пильність, а уважно проводите огляд.

Перевірка юридичної чистоти

Після вибору нерухомості перевірте документи:

1. Паспорт продавця.
2. Довідка про повну дієздатність. При відсутності зовнішніх фізичних і розумових дефектів медичний висновок усуне ризик визнання угоди недійсною, так як включає висновок з наркологічного і психіатричного диспансерів.
3. Свідоцтво на право власності – інформація про обтяження, підстава придбання, дані про власника.
4. Технічний паспорт - перевірка незаконних перепланувань.
5. Виписка з будинкової книги - список прописаних за даною адресою.
6. Довідку про відсутність заборгованості по комунальних платежах.
7. Згода чоловіка, оформлене у нотаріуса.
8. Довідка з опіки, при наявності неповнолітніх власників.

Торг і внесення завдатку

Згідно зі статистикою ріелтерських агентств середній діапазон знижок на ринку становить 3-15%. Розмір дисконту залежить від місця розташування об'єкта. У Києві він мінімальний, далі по області вище. Аналогічна ситуація для регіонів-ближче до центру, вище ціни, менш поступливі продавці, готові роками чекати клієнтів. В окремих випадках знижка досягає 20-25%, якщо терміново потрібні гроші. Активно торгуються люди, які вирішили виїхати в інше місто і емоційно не пов'язані вже з цим житлом.

Перевіривши всі документи, обов'язково поторгуйтесь. Ефективність бесіди залежить від факторів:

1. Розрахунок готівкою і відразу після реєстрації права власності.
2. Виявити недоліки. Не сильно критикуйте. Щоб не викликати агресію у продавця, так би мовити «не перегинайте палицю».
3. Розповідь про "сумну" долю при отриманні іпотеці і майбутніх переплатах.
4. Наявність аналогічних варіантів з ідентичною ціною або трохи дешевше.

Якщо аргументів немає просто попросіть поступитися певну суму.

Після узгодження питань оформите попередній договір купівлі-продажу, в якому пропишіть розмір завдатку. Факт передачі грошей оформляйте розпискою самостійно або у нотаріуса.

При відмові продавця від укладення Угоди покупцеві завдаток буде відшкодовано в подвійному розмірі, якщо передумав покупець – втрачає завдаток.

Процедура оформлення купівлі-продажу

Розрахунок відбувається за рахунок власних або кредитних коштів. Якщо запланований продаж свого житла, то можна обговорити з продавцем підсумкову дату розрахунку. Наприклад, 45 днів. Звичайно, присутній ризик, що просто можна не знайти клієнта на своє житло і тоді укладати договір з дисконтом з термінового продажу або оформити іпотеку і трохи переплатити. Порахуйте обидва варіанти. Наприклад, квартиру продають 1 320 000, своє житло виставлено за ідентичну суму. Реальний клієнт готовий торгуватися на 80 000-100 000. При укладенні іпотечного договору на нову квартиру без початкового внеску за ставкою 12%, щомісячний платіж 13 334, з яких 13 200 тільки відсотки банку. Якщо впевнені, що вигідна угода буде протягом 1-3 місяців то фактичні витрати складуть 47 600:

• 4 000 – оцінка;
• 800 – нотаріус;
• 3 200 – страховка;
• Відсотки за 3 місяці 39 600 грн.

Якщо планували купити квартиру без ріелтора в іпотеку, то краще заздалегідь знайти варіанти, а потім подати заявку. Термін розгляду - 1-3 дні. Рішення діє - 90 днів, і розглядайте варіанти після схвалення, але якщо раптом не встигнете визначитися, то будете повторно збирати документи і звертатися в банк.

Читайте також: Як заробляти на нерухомості.

Можливі ризики

Купівля квартири - важлива подія для кожної людини. Важливо прорахувати можливі ризики для їх запобігання:

1. Неблагополучні сусіди.
2. Поганий стан, сирі стіни, цвіль, неякісні комунікації і т. д.
3. Шахрайство, підроблені бланки.
4. Наявність прописаних "Мертвих" душ, малолітніх дітей, ув'язнених, недієздатних і т. д.

Поради

Виконайте кілька порад і без помилок купіть квартиру без ріелтора:

1. Вирушаючи на перегляд не беріть з собою грошей. Раптом продавець виявиться хорошим психологом і переконає залишити завдаток, який в разі зміни рішення ви втратите. Домовтеся про зустріч через 3-5 днів. Подивіться ще кілька варіантів. Якщо рішення залишиться незмінним, починайте процес підготовки до угоди.
2. Складіть програму огляду. Уточніть у знайомих, які недоліки виявляли при покупці житла і дотримуйтесь плану. Щоб нічого не упустити. Аналогічним чином пропишіть питання для продавця, які дозволять з'ясувати потрібну інформацію.
3. При передачі ключів після здачі в експлуатацію забудовник може примусово примушувати підписувати договір з КК посилаючись на пункт в договорі пайового будівництва. Формулювання пункту в загальному говорить «власник вибирає КК рекомендовану (запропоновану) забудовником...» Отримання ключів і право власності - це різні речі. Пункт для неуважних. Фізичну силу застосовувати ніхто не буде, тому відмовтеся і підпишіть тільки акт прийому-передачі, попередньо вказавши в ньому всі недоліки, якщо виявите. Акт складається в 2 примірниках.
4. При покупці вторинного житла оформите іпотеку на 50% вартості і банк перевірити достовірність документів і юридичну чистоту угоди. Ціна питання - 8 000 грн (оплата нотаріуса і оцінювача). Недорого, щоб ліквідувати ризик-шахрайства і зайвих претендентів на метри. На наступний день після отримання іпотеки і покупки оформите дострокове погашення.
5. Якщо хочете обійтися без кредиту включіть в договір пункт, що якщо після досягнення 3 років будуть виявлені факти обтяження, арешту, додаткові обставини заважають повноцінно розпоряджатися власністю продавець компенсує всі витрати. Досвід агентств говорить про те, що багатьох бентежить цей пункт. Однак якщо ризики відсутні, то бояться нічого, і чесні продавці підписують документи.

Висновок + відео

Хто шукає, той знайде. Це приказка перевірена часом і практикою. Не варто впадати у відчай і впадати в паніку. Купити квартиру або будинок, це складний, але реалізований проект. При наявності вільних коштів можна заплатити професіоналу. Справжніх фахівців на ринку лічені одиниці, інші некомпетентні Стажери, які бажають переконати і втюхати. Однак 12 000-20 000 грн дозволять купити меблі або побутову техніку. Як сказав Френсіс Бекон «колупає по прямій дорозі випередить біжить, який збився зі шляху».

📌 Сергій Косенков

Автор фінансового журналу «БізнесКіт.сом», в минулому керівник відомого smm-агенства. У даний час коуч, інтернет-підприємець і маркетолог, інвестор. Розповідаю: як ефективно управляти особистими фінансами, вигідно їх примножувати і більше заробляти.

На сторінках сайту Ви знайдете багато корисної для себе інформації.

Підписуйтесь на наш канал в Telegram

Додати коментар