Зміст[Сховати]

Здрастуйте, шановні читачі онлайн-журналу "BiznesCat.com"! Сьогодні я розповім, як продати квартиру швидко і вигідно без ріелтора, наведу покрокову інструкцію і поради досвідчених ріелторів, а також типові помилки власників при продажу квартир.

З цієї статті ви також дізнаєтеся:

  • як відбувається угода купівлі-продажу квартири;
  • що потрібно для продажу квартири (який перелік необхідних документів);
  • як краще продавати – самостійно або через агентство нерухомості.

Крім того, в кінці статті ви знайдете відповіді на найпопулярніші питання по темі.

Як продати квартиру

З чого почати продаж квартири ☝

Далеко не всі розуміють, але як і в будь-якій іншій справі, продаж квартири слід починати з постановки конкретної мети. Саме вона визначає, протягом якого терміну необхідно провести операцію, які форми розрахунку і величина завдатку будуть прийнятні для власника.

Можливо вам цікаво - Як заробити в інтернеті гроші.

Цілі продажу можуть бути різними, вони визначаються обставинами в житті власника:

  • переїзд в квартиру більшої площі;
  • з'їзд в менше житло;
  • зміна місця проживання (наприклад, переїзд в іншу державу або населений пункт);
  • бажання поміняти квартиру на приватний будинок;
  • необхідність у великій грошовій сумі (наприклад, на навчання, лікування або весілля);
  • придбання дорогого автомобіля;
  • бажання вкласти капітал в більш прибуткові фінансові інструменти (про те, куди вкласти гроші, читайте в нашій статті).;
  • рішення відкрити власну справу.

Саме мета, заради якої власник приступає до продажу житлової нерухомості, впливає на термін, необхідний для здійснення угоди.

👉 Якщо, наприклад, людина приймає рішення переїхати в приватний будинок, щоб жити "ближче до землі", терміни у нього можуть не підтискати. У підсумку на продаж житлоплощі він може витратити кілька місяців і навіть років.

Однак бувають і ситуації, коли квартиру (або інше житло) потрібно продати терміново:

📃 Наприклад, власник знайшов квартиру більшої площі за вигідною ціною, про яку він довго мріяв. У зв'язку з тим, що варіант кращий, він приймає рішення не упускати можливість і внести завдаток. Тепер, щоб не упустити цікавий варіант і не втратити гроші, передані в завдаток, квартиру необхідно продати швидко, приблизно протягом місяця.

Власник житлової нерухомості повинен пам'ятати: чим швидше йому потрібно реалізувати квартиру, тим більш низьку⇓ вартість доведеться за неї поставити.

Саме тому, перш ніж приступити до процедури, важливо чітко визначити свої цілі. Крім вартості від цього буде залежати перелік необхідних документів, а також умови підготовки перед продажем.

Як краще продавати квартиру: самому без посередників або через ріелтора (агентство)? ⚖

Перш ніж приступити до процедури продажу квартири, слід визначитися, самостійно проводити операцію або за допомогою ріелтора (агентства нерухомості).

Зверніть увагу: обидва варіанти мають свої плюси ( + ) і мінуси ( -). Щоб прийняти вірне рішення, варто провести порівняльний аналіз двох способів.

Таблиця: "Порівняльна характеристика продажу квартири своїми силами і із залученням ріелтора"

Критерій порівняння Продаж квартири своїми силами Залучення ріелтора
Розмір додаткових витрат Відсутні Найчастіше ріелтору доводиться платити 2-5% від суми угоди
Оцінка об'єкта житлової нерухомості Приблизна Більш точна
Витрати часу і зусиль Досить великі Мінімальні
Рівень юридичного ризику Значний Низький
Швидкість реалізації квартири Найчастіше невисока У більшості випадків угода проводиться досить швидко

Проаналізувавши таблицю, можна зрозуміти, що основним недоліком продажу квартири через ріелтора є необхідність оплачувати комісію. Багато на початковому етапі намагаються провести угоду самостійно, а коли виникають проблеми, звертаються до посередників. Такий варіант теж цілком допустимо.

Важливо вибрати надійне агентство нерухомості. Шукати ріелтора можна, в тому числі, грунтуючись на думці і досвіді друзів і знайомих. У будь-якому випадку не варто боятися довіритися професіоналам, якщо самостійно продати квартиру не виходить.

Що впливає на ціну квартири при продажу - 16 основних факторів 📝

Вартість будь-якої квартири може змінюватися в діапазоні 10-15%. Якщо перевести цей розбіг в грошовий еквівалент, стає зрозуміло, що втратити на одній угоді з житловою нерухомістю можна сотні тисяч.

Щоб не продешевити, власник квартири повинен правильно оцінити її. Зробити це неможливо, якщо не знати, які критерії впливають на вартість. Нижче наведені основні з них.

1) Кількість наявних кімнат

Кількість кімнат є одним з найважливіших параметрів при розрахунку вартості квартири. Він важливий не тільки для продавця. Покупці також аналізують нерухомість з точки зору цього параметра.

  • З одного боку, чим більше↑ кімнат, тим дорожче↑ житлова нерухомість.
  • Але з іншого боку, існує зворотна залежність між кількістю кімнат і вартістю квадратного метра. Цей показник найвищий в однушках і найнижчий в чотирикімнатних квартирах. Причина досить проста: на маленькі квартири попит набагато вище↑ у зв'язку з їх меншою↓ вартістю.

2) Площа

Площа безпосередньо впливає на ціну. Саме на неї відразу звертають увагу потенційні клієнти. Чим більше квадратних метрів, тим вище вартість.

3) Планування

Навіть у разі однакових площі і кількості кімнат більш комфортне планування здатна привести до збільшення ціни житлової нерухомості більше ніж на 10%.

Принципове значення в плануванні мають наступні характеристики:

  1. Наявність суміжних кімнат, тобто тих, в які можна увійти тільки з іншої кімнати. Якщо їх немає, вартість квартири буде вище .
  2. Можливість безперешкодно переглядати з коридору те, що відбувається в кімнатах і в кухні. Планування, при якій огляд для увійшовших обмежений, цінується вище↑.

4) Площа кухні

Площа кухні має принципове значення для жінок, а також покупців, у яких велика сім'я. Для них часто принципово, щоб розмір цього приміщення дозволяв разом збиратися за столом.

Планування, при яких кухні відводиться менше 9 квадратних метрів, сьогодні вважаються застарілими. Тому такий параметр може істотно знизити попит на житлову нерухомість. У підсумку доведеться або довго чекати покупця, або знизити↓ ціну.

5) Тип санвузла

Санвузол може бути спільним або роздільним. Якщо в квартирі постійно проживає кілька людей, а також сім'я звикла часто приймати гостей, перевагу, швидше за все, буде віддано роздільного знаходженню ванної та туалету. Тому на квартири з роздільним санвузлом ціна зазвичай вище .

6) Тип будинку, а також рік його здачі в експлуатацію

Кам'яні, а також інші будинки з малою кількістю поверхів, в яких немає ліфта, здані в експлуатацію в середині минулого століття сьогодні користуються невисоким попитом. Найчастіше квартири в таких будинках занадто маленькі, а планування в них застаріле. Якщо до того ж в будинку давно не було капітального ремонту, продати житло дорого не вийде.

Якщо розглядати квартири, побудовані недавно, можна відзначити, що тут ціна також залежить від матеріалу будинку. Цегла цінується вище, ніж панелі. Справа в тому, що цей матеріал дозволяє зберігати в квартирах комфортну температуру. Влітку тут прохолодно, а взимку тепло.

7) Компанія-забудовник

Компанія-забудовник може вплинути на вартість, якщо продається досить нова квартира. Якщо будівельна фірма демонструє свою надійність, попит на житло вище↑. У підсумку продати квартиру вийде швидше, а вартість не буде занижена.

8) Ступінь готовності житла

Цей пункт актуальний для первинного житла. Якщо придбати квартиру на етапі котловану, у міру просування будівництва її вартість буде зростати.

9) Поверховість будинку і місце розташування в ньому квартири

Складно однозначно сказати, як поверховість будинку впливає на вартість квартири. Молоді люди намагаються піднятися вище, де менше рівень шуму, пилу, а також вихлопних газів. Сім'ї з дітьми та пенсіонери, боячись незручностей при відключенні ліфта, намагаються придбати квартиру на більш низькому поверсі.

У будь-якому випадку, якщо житло розташоване на першому і останньому поверхах, продати його буде складніше. Більш того, в цьому випадку вартість квартири буде приблизно на 10% нижче↓.

Принципове значення також має місце розташування в будинку. Нижче цінуються квартири, що знаходяться на кутах і з торців будинку. Тут взимку може бути холодніше, а влітку спекотніше, ніж в житло, розташованому в центрі будівлі.

10) Наявність і якість балкона або лоджії

Якщо квартира розташована на першому поверсі, балкон або лоджія в ній найчастіше відсутні. У той час як у більш високому житлі він є.

Балкон являє собою виступ на будинку, може бути незаскленим.

Лоджія ж є нішею, що заглиблюється в будівлю. Вона за визначенням повинна бути засклена.

У будь-якому випадку якість скління впливає на вартість квартири. Якщо для нього використовувалося дерево, яке давно згнило, покупець може зажадати зниження↓ ціни квартири. Якщо ж балкон або лоджія відремонтовані недавно з використанням добротних матеріалів, вартість житла може бути збільшена приблизно на 5%.

11) Розташування будинку

В Україні традиційно вартість розташованих в центрі квартир вище↑, ніж на околицях, а також в неблагополучних районах міста.

Деякі продавці для залучення уваги покупців вказують, що квартира розташована в тихому районі. Насправді, вартість житла зростає↑, якщо воно знаходиться в центрі, але всередині кварталу.

Наприклад, підвищуючими вартість житла факторами є:

  • наявність парку біля будинку;
  • вдале розташування вікон – бажано, щоб вони виходили на тиху сторону.

Знизити↓ вартість житла можуть наступні фактори:

  • будинок розташований поруч з галасливими дорогами;
  • знаходження в безпосередній близькості від забруднюючих атмосферу підприємств.

 12) Прилегла до будинку територія

До цього параметру можна віднести:

  • комфортні паркувальні місця в достатній кількості;
  • доглянутість двору: наявність дерев, клумб, лавочок;
  • наявність, розміри і якість дитячого та спортивного майданчика;
  • закритий двір.

Присутність і високу якість представлених вище параметрів призводить до того, що квартиру стає легше продати. Більше того, вартість її стає вище↑.

Пояснюється важливість цього параметра просто: люди прагнуть до комфортного проживання з можливістю в безпосередній близькості від будинку гуляти з дітьми, паркуватися, займатися спортом. Але якщо квартира продається пенсіонерам, на такі характеристики вони навряд чи звернуть увагу. Для них набагато важливіше заощадити при покупці.

13) Інфраструктура

Наявність в крокової доступності зупинок громадського транспорту, станцій метро, шкіл і дитячих садків, поліклінік, аптек та інших важливих об'єктів робить проживання більш комфортним. Такі зручності можуть збільшити↑ вартість квартири.

14) Стан квартири

При оцінці стану мається на увазі в першу чергу якість ремонту:

  • Якщо він відсутній або зроблений дуже давно, вартість квартири доведеться істотно знизити↓.
  • При наявності свіжого якісного ремонту вдасться не тільки набагато швидше продати квартиру, але і збільшити↑ її ціну в середньому на 10%. Але тут є одне застереження: будинок повинен ставитися до сучасних.

Хороший ремонт в житло, що знаходиться в аварійній будівлі, навряд чи допоможе при продажу квартири. Якщо будинок побудований більше 20 років тому, якість обробки квартири може вплинути на швидкість її продажу. Проте ціну збільшити це навряд чи допоможе, тобто повернути кошти, вкладені в ремонт, швидше за все, не вийде.

15) Тип опалення

Опалення в квартирі може бути центральним або індивідуальним. Другий варіант може сподобатися багатьом покупцям і здатний збільшити вартість житла.

Індивідуальне опалення дозволяє встановити в приміщенні комфортну для конкретного власника температуру. Більш того, це допомагає заощадити на комунальних платежах.

Індивідуальне опалення корисно тим, хто регулярно їде надовго. Не зайвим воно буде, і коли на вулиці тепло. Ще однією додатковою перевагою буде наявність в квартирі теплої підлоги.

16) Величина платежів за послуги ЖКГ

Цей показник може впливати на вартість житла. Найчастіше при рівних кількості кімнат і площі розмір плати за комунальні послуги може відрізнятися в кілька разів.

Все залежить від встановлених лічильників, наявності індивідуального опалення, а також окремих сум, встановлених керуючою компанією. Більш низькі суми в квитанціях в порівнянні з іншим подібним житлом можуть зіграти на руку продавцю.


Таким чином, на вартість квартири може впливати величезна кількість факторів.

☝ Важливо розуміти, що оцінювати їх слід в сукупності. Наприклад, немає сенсу збільшувати ціну, грунтуючись на прекрасному будинку, якщо ремонт квартири знаходиться в жалюгідному стані.

Як продати квартиру без ріелтора (самостійно) - покрокова інструкція 📑

Самостійний продаж квартири - досить складна процедура. Щоб реалізувати нерухомість максимально швидко і дорого, варто скористатися представленою нижче інструкцією. Вона була складена професіоналами і вже допомогла великій кількості продавців.

Отже, розглянемо покроково, як правильно продати квартиру самостійно без допомоги ріелторів.

Крок 1. Визначення цілей угоди, а також термінів реалізації

Раніше зазначалося, що саме визначення мети є першим кроком на шляху до вигідного продажу нерухомості. Більш того, цей етап – найважливіший. Саме він визначає, за яку кількість часу необхідно зробити угоду.

Важливо, щоб мета була поставлена правильно. Вона повинна бути конкретною, зрозумілою і обов'язково супроводжуватися цифрами.

Прикладами цілей продавця квартири можуть бути:

  1. Я продаю свою двокімнатну квартиру за 1,5 мільйона грн. Після цього купую автомобіль в салоні за 500 тисяч. Решту суми вкладаю в пайове будівництво двокімнатної квартири в мікрорайоні Травневий від забудовника Квітень. Через 1,5 року у мене буде авто і квартира вартістю 1,5 мільйона грн.
  2. Я продаю чотирикімнатну квартиру за 3 мільйони грн. Після цього купую двокімнатну за 1.5 мільйони і переїжджаю в неї. За 750 тис. купую студію вирослому синові. 750 тис розміщую на депозит строком 3 місяці. Після закінчення договору суму з відсотками вкладаю у власний бізнес.

Оптимальний термін продажу квартири визначається в залежності від поставленої мети. Однак при грамотному розрахунку вартості і правильному проведенні процедури здійснити вигідну угоду можна протягом 1-2 місяців.

Крок 2. Оцінка об'єкта нерухомості

Оцінюючи об'єкт житлової нерухомості, слід грунтуватися на представлених раніше критеріях. Крім того, в обов'язковому порядку варто порівняти наявну квартиру з аналогічними, представленими на декількох сайтах нерухомості або в місцевих засобах масової інформації.

Іншими словами, якщо вартість декількох об'єктів нерухомості змінюється в конкретному діапазоні, варто при формуванні ціни на своє житло спиратися саме на ці ціни. Однак при цьому закономірно виникає питання: до верхньої або нижньої межі діапазону варто прив'язати вартість продаваної квартири.

В цьому випадку слід ретельно проаналізувати кілька характеристик:

  1. площа квартири - чим вона більша за особу, тим вище за вартість;
  2. якість будинку - чим він новіший і краще облаштований, тим дорожче можна продати розташовану в ньому квартиру;
  3. розташування - в центрі і деяких престижних районах нерухомість дорожче;
  4. стан житла – чим новіше і якісніше обробка, тим більше вартість.

Чим більшій кількості критеріїв, що підвищують ціну житла, відповідає квартира, тим дорожче можна її продати.

Ще один спосіб дізнатися реальну ціну квартири – проаналізувати попит на аналогічні об'єкти нерухомості, що склався на даний момент.

Важливо розуміти: такий варіант оцінки квартири набагато складніше. Він зажадає великих тимчасових витрат. Однак його перевагою є те, що отримані в результаті дані будуть більш об'єктивними.

Щоб провести оцінку попиту на житло, необхідно дотримуватися наступного алгоритму:

  1. Проводиться порівняння квартири з аналогічними варіантами. При цьому визначається середня ринкова ціна на подібне житло.
  2. Вартість продаваної квартири можна збільшити на 5-15% вище↑ середньої. Після цього починається активна реклама нерухомості.

👉 Слід зазначити: визначення оптимальної вартості за середньоринковою вимагає витрат великої кількості часу і сил. Його можна використовувати для продажу квартири за максимально вигідною ціною в тому випадку, якщо продавець готовий чекати угоди протягом кількох місяців і навіть року.

Крок 3. Просування реалізованої квартири на ринку

Щоб збільшити шанс продажу квартири, слід оповістити про її реалізацію максимальну кількість потенційних покупців. Для цього слід провести ефективну рекламну кампанію. Зробити це буде легше, якщо дотримуватися представленого нижче алгоритму.

✔ 1) Зробіть якісні і красиві фотографії квартири

В першу чергу квартиру слід привести в товарний вигляд. Для цього доведеться зробити генеральне прибирання, по максимуму звільнивши житло від зайвих речей. Меблі також варто по можливості винести. Особливо це стосується тих предметів інтер'єру, які знаходяться в жалюгідному стані і псують зовнішній вигляд приміщення.

Важливо робити фотографії якісною камерою. При цьому слід запам'ятати ряд правил:

  • не варто фотографувати проти світла;
  • телевізор слід вимкнути, унітаз закрити;
  • не варто впускати в кадр людей і тварин;
  • сфотографувати слід не тільки квартиру зсередини, але і під'їзд, а також прилеглу до будинку територію.

В кінцевому підсумку у продавця має вийти портфоліо, що містить близько 6-7 якісних фото. Цікавий той факт, що швидше за все продаються максимально вільні (бажано і зовсім порожні) квартири. Тут покупець може повністю побачити наявний простір і недоліки, які можуть ховатися за меблями.

✔ 2) Напишіть привабливий продає текст оголошення

Величезне значення для залучення покупців має грамотно складений продає текст оголошення.

Як написати оголошення про продаж квартири?

Для порівняння нижче представлені 2 приклади оголошень:

📋 Приклад 1:

Продається затишна двокімнатна квартира в екологічно чистому районі міста. Затишна світла простора квартира. Площа 55 кв. м: зал – 20 кв. м, спальня – 15 кв. м, велика кухня – 11 кв. м.

Квартира розташована в хорошому будинку з чистими під'їздами, новими ліфтами. Середній поверх - 6 з 16. Постійні порядні сусіди. Будинок цегляний, побудований в 2000 році. Хороший технічний стан.

Зручне планування. Кімнати ізольовані, знаходяться з двох сторін від коридору за принципом сорочечки. Є велика лоджія (вихід на неї з кухні і залу). Якісно засклена сучасними склопакетами. Лоджія опалюється, тому підійде для оформлення зимового саду або кабінету.

В квартирі залишаємо вбудовану побутову техніку, кухонний гарнітур. При бажанні можна обговорити можливість залишити всі меблі.

Квартира розташована далеко від галасливих доріг. Водночас до центру міста - 5 хвилин на машині або 15 - на громадському транспорті. Зупинка в 2-ух хвилинах ходьби, до станції метро можна дійти за 5 хвилин.

У крокової доступності – магазини, школа та дитячий садок. Недалеко знаходяться дитяча та доросла поліклініки, стоматологія. Безпосередньо в будинку розташовані цілодобові продуктовий магазин і аптека.

Ремонт робили 2 роки тому. Якісно, для себе. Тварин не тримали, тому шпалери і двері не постраждали. За квартирою сумлінно доглядали. Якби не необхідність переїзду в інше місто, ні за що не продали б.

Вартість – 1,5 мільйона грн. Реальному покупцю – хороший торг. Телефон 8-000-000-00-00 (Андрій)

📋 Приклад 2:

Продам 2-кімнатну квартиру. Загальна площа – 55 кв. м (35/11), засклена лоджія.

Поверх – 6 з 16 (цегла). 5 хвилин від центру міста, якісна інфраструктура.

Вартість – 1,5 мільйона грн.

Телефон 8-000-000-00-00 (Андрій)

Очевидно, що в першому випадку шанс привернути увагу великої кількості потенційних покупців набагато вище↑. Багато пройдуть повз друге оголошення, ледь зупинившись на ньому.

📖 Можна зробити висновок, що оголошення, складені за шаблоном, малопривабливі. Тут дуже стисло представлені основні характеристики квартири. Таке оголошення нічим не відрізняється від тисяч йому подібних.

Якісно складений текст містить чимало прикметників, які відображають не тільки основні характеристики нерухомості, але і ставлення продавця до неї.

Продавцям можна порадити не соромитися писати креативні і незвичайні оголошення. Вони завжди виділяються з тисячі подібних. При цьому важливо пам'ятати про граматичних і орфографічних правилах російської мови. Якщо немає впевненості, краще перевірити грамотність оголошення, вдавшись до допомоги коректорів або спеціальних сервісів.

 ✔ 3) Розмістіть оголошення про продаж квартири в Інтернеті

Коли оголошення грамотно оформлено і перевірено, можна розмістити його в інтернеті.

Де розмістити оголошення про продаж квартири?

Це можуть бути як популярні ресурси з продажу нерухомості, так і сайти безкоштовних оголошень, наприклад, OLX.

Незалежно від типу сайту, перш ніж додати оголошення, доведеться пройти таку процедуру:

  1. реєстрація особистого кабінету;
  2. підтвердження контактних даних;
  3. розміщення в категорії «нерухомість» власного оголошення.

Варто розмістити оголошення про продаж квартири не тільки на загальноукраїнських ресурсах, але і на місцевих. Більшість великих мегаполісів мають свої сайти нерухомості. Не варто ігнорувати їх, адже місцеві покупці нерідко вивчають їх.

Слід враховувати: з плином часу оголошення опускається в викладенні пошуку все нижче↓, на зміну йому приходять інші, розміщені пізніше.

Щоб цього не відбувалося, доведеться користуватися платними послугами, піднімаючи публікацію вище. Можна також відразу придбати аккаунт високого статусу. Подібні дії допомагають домогтися максимальної кількості переглядів.

✔ 4) Передайте інформацію про продаж квартири агентствам нерухомості

Ще один спосіб поширення інформації про продаж квартири – дзвінки в популярні агентства нерухомості.

Мета ріелтора – максимально швидко знайти підходящу квартиру своєму покупцеві. Тому вони завжди розглядають всі відповідні варіанти. Цей спосіб реклами можна використовувати, якщо продавець вважає, що допомога професіоналів зайвою не буде.

✔ 5) Поширюйте інформацію серед друзів і знайомих

Ще одним надійним і до того ж безкоштовним способом реклами є поширення інформації серед друзів, рідних і знайомих. При цьому зовсім не обов'язково, щоб покупцями стали саме вони.

Найчастіше близькі люди можуть розповісти про квартиру потенційному покупцеві. Відомо чимало прикладів, коли нерухомість була продана саме завдяки «сарафанному радіо».

Крок 4. Підготовка квартири до продажу, а продавця – до переговорів

Якщо вдасться скласти якісне оголошення, а вартість квартири не буде завищена, найближчим часом почнуться дзвінки від потенційних покупців з проханням показати продавану нерухомість. Однак перш ніж приступити до показів, слід провести передпродажну підготовку квартири. Вона є обов'язковою для успішного проведення угоди.

Основні заходи, які повинна включати передпродажна підготовка:

  1. Приведення в порядок під'їзду і прилеглої території. Саме їх потенційний покупець бачить в першу чергу. Навіть якщо продавець пропонує чудову квартиру з ідеальним ремонтом, при огидному утриманні під'їзду і прилеглої території або покупець відмовиться від купівлі, або зажадає знижку з ціни. Звичайно, така ситуація невигідна власнику нерухомості. Тому не варто лінуватися. Для приведення під'їзду в презентабельний вигляд досить протерти стали непрозорими вікна, вкрутити лампочки або зажадати зробити це керуючу компанію, видалити непристойні написи і наявний сміття.
  2. Прибирання в самій квартирі. Щоб житло справляло належне враження на потенційних покупців, важливо провести генеральне прибирання. В першу чергу необхідно помити вікна і по можливості винести меблі. Вільні квартири продаються набагато легше. З точки зору психології покупець вже на етапі огляду бачить всі тонкощі приміщення і починає замислюватися, як йому розставити власну меблі.
  3. Маскування основних недоліків. Якщо паркет подряпаний, є невеликі дірки в лінолеумі, шпалерах або є інші дрібні вади, є сенс їх замаскувати. Якщо цього не зробити, вони продемонструють квартиру з не найкращого ракурсу. На зіпсований підлогу можна постелити килим, стіну – замаскувати картиною. Такий підхід допоможе швидше і за вищою вартістю продати нерухомість. Однак важливо розуміти, що покупець після угоди в будь-якому випадку побачить ці недоліки. До цього потрібно бути морально готовим.
  4. Придання квартирі сучасного естетичного вигляду. Якщо штори на вікнах вицвіли, пожовкли і рясніють дірками, а меблі придбана в стародавні часи і вже розвалюється, від них слід позбутися. Не варто шкодувати грошей на покупку нових фіранок. На стінах можна розмістити недорогі сучасні картини. Все це можна буде забрати після угоди. Такий підхід дозволяє зробити житло більш сучасним і естетичним.
  5. Створення приємного аромату. Маркетологи знають, що запах є важливою ланкою продажів. Квартира здасться покупцеві затишніше, якщо в ній буде пахнути недавно звареною кавою або гарячим хлібом. Важливо позбутися від запахів домашніх тварин, а також тютюнового диму. Такий ароматичний прийом допоможе схилити потенційного покупця до угоди.

📌 Слід знати, в мегаполісах, де щодня відбувається величезна кількість угод з квартирами, вже сьогодні діють спеціалізовані компанії, які пропонують послугу передпродажної підготовки житла. Приблизно за 20 тисяч грн фахівці здатні з непривабливою розвалюхи зробити презентабельну квартиру.

Якщо нерухомість коштує досить дорого, наприклад, 2-3 мільйонів, продавець цілком може вкласти в її підготовку до операції таку суму. В результаті це допоможе збільшити↑ швидкість продажу, а також ціну нерухомості.

Наступним важливим етапом на шляху до укладення угоди з продажу квартири є правильне ведення переговорів. Коли покупець оцінив всі принади квартири, перейнявся до неї симпатією, продавцю залишається переконати його прийняти позитивне рішення про придбання, а також схилити до укладення угоди.

Найважливішим умінням, яке допоможе продавцю домогтися позитивного результату, є грамотне ведення переговорів. При цьому величезне значення надається правильного відпрацювання заперечень, які виникають у покупців. Основні з них разом з кращими відповідями представлені в таблиці нижче.

Таблиця: "Основні заперечення потенційних покупців квартири і правильні відповіді на них продавця"

Заперечення покупця Хороша відповідь продавця
Мене квартира влаштовує, але не вистачає трохи (вважаю, що ціна дещо завищена) В цілому я можу трохи скинути ціну або залишити частину меблів, якщо угода буде укладена протягом 3 днів
Ми вже продали свою квартиру і хотіли б заселитися завтра. Скільки часу Вам знадобиться, щоб повністю звільнити нерухомість? Я розумію Вашу ситуацію. Як тільки підпишемо договір завдатку, я приступлю до виписки, оформлення угоди і вивезення речей
Мене бентежить (далі називається окрема характеристика, наприклад, площа кухні, старі труби, відсутність дитячого майданчика у дворі). Думаю, раптом знайдеться варіант краще Я прекрасно вас розумію. Однак ідеальних варіантів просто не існує. Я пропоную вам купити саме мою квартиру, так як крім цього всі інші її параметри вас влаштовують. Адже ви самі говорили, що для вас важливіше (наприклад, наявність дитячого садка у дворі). Адже так?

Звісно, це далеко не всі заперечення, які можуть приводити потенційні покупці. Щоб помсти їх на етапі виникнення, варто перш за все говорити мовою клієнта.

Візьміть на замітку! Продавець повинен бути уважний до бажань покупця. При цьому не варто відразу погоджуватися на запропоновані умови. Адже на ринку кожен намагається переламати ситуацію в свою сторону.

У будь-якому випадку для продавця основною метою є оформлення договору завдатку в якомога коротші терміни. Звичайно, при цьому важливо, щоб умови проведення угоди були для нього вигідними.

Крок 5. Укладення попереднього договору купівлі-продажу

Коли покупець та продавець прийшли до усної домовленості, останньому важливо в максимально короткі терміни оформити її умови письмово. З цією метою оформляється попередній договір купівлі-продажу квартири. Нерідко його також називають договором завдатку.

Договір завдатку – це угода, за якою покупець передає продавцю певну грошову суму, яка виступає гарантією придбання ним пропонованої квартири. В той же час продавець згідно з договором бере на себе зобов'язання продати конкретній фізичній особі нерухомість за обумовленою ціною в строк.

У більшості випадків розмір завдатку визначається в діапазоні від 2 до 5% вартості нерухомості. У попередньому договорі купівлі-продажу обов'язково вказується ця сума, а також остаточна ціна квартири і терміни, в які продавець зобов'язується укласти угоду.

Основною ідеєю договору завдатку є страховка продавця і покупця від відмови в проведенні угоди:

  • Якщо покупець відмовиться від угоди, грошова сума, передана власнику нерухомості в якості завдатку не повертається.
  • Якщо ж продавець відмовиться від проведення операції, йому доведеться повернути покупцеві завдаток, а також виплатити неустойку, яка в більшості випадків дорівнює сумі завдатку.

Таким чином, описані вище санкції для кожної сторони угоди виступають компенсацією за моральну шкоду, а також упущену вигоду у зв'язку з відмовою від її проведення.

Крок 6. Виписка з квартири та оформлення довідок, що підтверджують відсутність заборгованості

Коли попередній договір купівлі-продажу оформлений, а отриманий завдаток, продавець може приступати до оформлення довідок, що підтверджують відсутність заборгованості по комунальних платежах.

Крім того, при наявності прописаних власник повинен провести зняття їх з обліку.


Насправді, якщо пройти всі описані вище кроки, напевно угода пройде без особливих проблем. Квартира при цьому буде продана вигідно в максимально короткі терміни.

Як швидко продати квартиру - поради ріелтора з термінового продажу квартири 📊

Багато власників приймають рішення продати житлову нерухомість самостійно. При цьому цілком закономірним є бажання зробити це швидко і вигідно. В результаті нерідко виникає питання: наскільки реально домогтися цього, не звертаючись до ріелтора.

Насправді бажання терміново продати квартиру самостійно цілком здійсненне. Однак ще до подачі оголошення про продаж квартири слід прислухатися до порад професіоналів. Ріелтори постійно продають велику кількість квартир і знають, як швидше і ефективніше це зробити.

Порада №1. Встановлюйте на квартиру адекватну вартість

Щоб з максимальною ймовірністю продати житлову нерухомість швидко, важливо встановити на неї справедливу ціну. Вона не повинна бути ні занижена, ні завищена. Адекватна вартість завжди відповідає середній на ринку для аналогічного житла (в такому районі, будинку, на такому ж поверсі).

Необов'язково для оцінки нерухомості вдаватися до допомоги професіоналів. Однак якщо продавець сумнівається у власних знаннях і силах, краще скористатися допомогою фахівців. Вони добре орієнтуються в ситуації, що склалася на ринку, а також ціновій політиці.

Професіонали дадуть швидку консультацію з питання встановлення справедливої ціни і допоможуть дати адекватну оцінку нерухомості.

Варто враховувати! Продавець повинен усвідомлювати не тільки максимально можливу вартість своєї квартири, але і володіти інформацією про мінімум, який доцільно просити за наявний об'єкт. Згодом це допоможе грамотно лавірувати в процесі переговорів з потенційним покупцем.

Навіть в тому випадку, якщо є необхідність зробити угоду якомога швидше, не варто занадто сильно занижувати ціну. Такий підхід може насторожити потенційних покупців, змусити думати, що з квартирою щось не так.

При правильному підході до встановлення ціни квартири оптимальний термін продажу становить близько 1 місяця. Якщо вартість буде нижче↓ середньої, цей період можна скоротити до 2-ох тижнів. Якщо ж ціна на житло необґрунтовано завищена↑, його продаж може тривати більше року. Цією інформацією продавець в обов'язковому порядку повинен володіти ще до моменту встановлення вартості на свою квартиру.

📋 Таким чином, щоб продати квартиру швидко і вигідно необхідно дотримуватися наступних правил:

  • в першу чергу слід провести розрахунок адекватної ціни нерухомості, що відповідає її реальній вартості;
  • необхідно заздалегідь продумати, як мінімізувати недоліки квартири не тільки при складанні оголошення, але і при її демонстрації потенційному покупцеві;
  • продавець повинен вибрати стратегію, яка буде максимально відповідати його інтересам.

Тільки дотримуючись представлені вище правила можна розраховувати, що угода з продажу нерухомості буде проведена швидко і вигідно.

Порада №2. Не нехтуйте передпродажною підготовкою квартири

Якщо квартира знаходиться в прийнятному стані, робити капітальний ремонт не доведеться. Проте, провести передпродажну підготовку необхідно для будь-якої нерухомості.

Передпродажна підготовка вимагає від власника нерухомості наступних дій:

  1. Усуньте неприємні запахи. При огляді квартири перше, на що звертають увагу потенційні покупці, це запах. Згодом в будь-якому житлі утворюється специфічний запах, який власнику може бути непомітний. Однак для сторонньої людини він може виявитися неприємний. У підсумку при огляді квартири він може відразу вирішити, що вона йому не підходить. Основними поглиначами різних запахів є фіранки, шпалери, дерев'яні меблі. Є сенс переклеїти стіни нехай недорогими, але свіжими і світлими шпалерами. Перед продажем в обов'язковому порядку необхідно провести генеральне прибирання санвузла та ванної кімнати. Крім того, не зайвим буде ретельно провітрити квартиру і вимити вікна. Однак і не можна перестаратися. Потенційний покупець може вирішити, що продавець бажає приховати від нього наслідки неприємних подій, наприклад, підтоплення або пожежі.
  2. Максимально Звільніть простір. Варто позбутися громіздких шаф. Вони сильно скорочують простір. В результаті виникає відчуття, що площа кімнат занадто мала. Однак ріелтори не рекомендують повністю ліквідувати меблі. Багато потенційних покупців некомфортно відчувають себе в абсолютно порожньому приміщенні.
  3. Розташуйте клієнта, створивши відчуття затишку і тепла. З цією метою можна використовувати аромат свіжої кави або смачного чаю, цитрусових. Такі запахи створюють у відвідувача відчуття домашнього затишку, покращують настрій. У підсумку потенційний покупець може бути налаштований на продуктивну бесіду. Створення різних ароматів є прекрасним способом психологічного впливу на клієнта.
  4. Приведіть в порядок під'їзд. Якщо є прибиральниця, можна попросити її зробити це. Якщо ж її немає, доведеться докласти власних зусиль. Важливо пам'ятати: огляд квартири починається з прибудинкової території, під'їзду і ліфта. Якщо вони викликають почуття гидливості, перше враження може бути неминуче зіпсовано.
  5. Вибирайте час для показу нерухомості з урахуванням її місцезнаходження. Якщо вікна в квартирі виходять на сонячну сторону, не варто показувати її вдень. Буде видно абсолютно всі недоліки, а влітку може здатися, що в житло занадто жарко. Якщо вид за вікном не надто привабливий, є сенс перенести огляд на сутінковий час доби.
  6. Виставляючи нерухомість на продаж, орієнтуйтеся на сезонність ринку. Оптимальним часом для розміщення оголошення є середина вересня, коли більшість людей повернулися з відпустки.

Порада №3. Завчасно приведіть в порядок документи, а також вирішите юридичні проблеми

Жоден покупець квартири не захоче, щоб під час оформлення угоди виникли будь-які зволікання. Тому варто заздалегідь потурбуватися про приведення в порядок документів і вирішенні інших юридичних нюансів.

Покупці набагато краще налаштовані на ті квартири, в яких вже ніхто не прописаний. Ріелтори рекомендують по можливості заздалегідь виписатися самому і виписати родичів. Крім того, слід заздалегідь вирішити питання з потенційними претендентами на квартиру.

Важливо пам'ятати: якщо нерухомість піддавалася переплануванню, варто оформити її відповідно до законодавства.

📝 До моменту угоди повинен бути підготовлений пакет основних документів:

  • паспорти власників нерухомості;
  • свідоцтво про державну реєстрацію права власності (за наявності);
  • документ, який є підставою отримання нерухомості;
  • виписка з будинкової книги;
  • юридично грамотно складений договір на продаж квартири;
  • якщо одним із власників є дитина або інвалід, слід завчасно отримати дозвіл на продаж в органах піклування;
  • нотаріально завірена згода чоловіка на продаж квартири;
  • технічний паспорт об'єкта.

Таким чином, правильно і своєчасно підготовлені документи є одним з факторів успішного проведення угоди з продажу квартири. При його наявності у потенційного покупця виникне мінімум питань.


Вивчивши представлені вище поради перед початком продажу квартири, власник може розраховувати на успішний результат операції. Якщо дотримуватися їх, можна уникнути цілого ряду помилок.

Поширені помилки при продажу квартири 📌

В процесі продажу квартири може виникати величезна кількість помилок. Щоб угода пройшла максимально швидко і без проблем, варто заздалегідь вивчити найпопулярніші з них і постаратися їх уникнути.

Помилка 1. Невірна оцінка нерухомості

Якщо продавець встановлює занадто високу↑ ціну на свою квартиру, угоди доведеться чекати надто довго. Причому деякі власники навіть не розуміють, з якої причини велику кількість якісно складених оголошень не дає результатів, відсутні дзвінки та перегляди.

У той же час, якщо власник встановлює занадто низьку↓ ціну і квартиру купують практично відразу, причин радіти цьому немає. По суті продавець упустив чималу кількість грошей, які можуть вимірюватися десятками і навіть сотнями тисяч грн.

Помилка 2. Нехтування принципами передпродажної підготовки

Продаж квартири, яка не піддалася передпродажній підготовці, може виявитися досить складною. У такій ситуації може статися, що ніхто не зацікавиться нерухомістю. Ще один варіант – в процесі перегляду клієнти будуть всіляко показувати свою зневагу.

Помилка 3. Власник нерухомості морально не готовий до переговорів

Нерідкі ситуації, коли знайшовся покупець, а продавець не вміє вести переговори або не готовий до них морально. У підсумку він може необгрунтовано поступитися Покупцеві у всіх його вимогах. Як результат-втрачена грошова сума у зв'язку з необґрунтованим зниженням ціни і упущення цілого ряду аспектів Угоди.

Продавець повинен заздалегідь обміркувати всі відповіді на можливі питання і заперечення потенційного покупця. Можна навіть програти з близькими приклади ситуацій, які можуть виникнути при показі квартири. Більш того, власник нерухомості повинен заздалегідь визначити, нижче якої вартості він не буде опускатися в процесі торгу.

Помилка 4. При оформленні документів допущені порушення

Якщо документи на власність оформлені з порушеннями, в кращому випадку угоду доведеться відкласти до моменту їх усунення. У гіршому випадку можуть виникнути фінансові та юридичні наслідки таких помилок.

Не варто економити на проведенні угоди. Якщо знань недостатньо для самостійного оформлення угоди, краще звернутися до професійних юристів, спеціалізацією яких є проведення операцій з нерухомістю.


Якщо власник квартири заздалегідь ознайомиться з представленими вище помилками, він може заощадити чимало часу і сил. Варто докласти всіх зусиль, щоб уникнути їх при проведенні угоди.

FAQ: відповіді на часті питання 💬

При продажу квартири у власника може виникнути величезна кількість питань. Щоб вам не довелося витрачати час на пошуки відповідей, сьогодні ми відповідаємо на найпопулярніші з них.

Питання 1. Як правильно продати квартиру, щоб не обдурили через ріелтора?

Найчастіше власники квартир, які приймають рішення про їх продаж, слабо розбираються в тонкощах роботи ринку нерухомості. Нерідко цим користуються шахраї, які пропонують допомогти в проведенні угоди і в підсумку не виконують взятих на себе зобов'язань. Тому важливо знати, як продати житлову нерухомість через ріелтора таким чином, щоб не виявитися обдуреним.

В першу чергу не стати жертвою шахрая допомагає правильний вибір компанії (агентства нерухомості).

📢 Зверніть увагу на наступні моменти:

  1. Термін діяльності. Шахраї ніколи надовго не затримуються на ринку нерухомості. Дуже швидко поширюється інформація про неблагонадійність компанії. У підсумку вона позбавляється клієнтів і не може продовжувати працювати.
  2. Відгуки реальних клієнтів. Знайти їх можна в інтернеті на різних ресурсах, де люди залишають позитивні і негативні відгуки про роботу різних компаній. При цьому якщо про ріелторі є тільки позитивна інформація, Це повинно насторожити. Нерідко відгуки проплачуються. Насправді для вибору приватного фахівця по роботі з нерухомістю набагато важливіше інформація про нього за принципом сарафанного радіо.
  3. Офіс ріелторської компанії. Якщо він знаходиться в діловому районі міста, красиво оформлений і має сучасний ремонт, швидше за все, перед вами солідна організація. Однак і тут можуть бути винятки.
  4. Участь компанії в різних ріелторських асоціаціях. Якщо в організації є сертифікати і всілякі нагороди, це є ще одним показником якості його роботи. Хоча і необов'язковим.
  5. Активне просування в інтернеті. Сучасні успішні ріелтори завжди створюють собі якісний сайт, ведуть блог або сторінку в соціальній мережі. При цьому такі ресурси в обов'язковому порядку регулярно оновлюються.
  6. Особисті враження. Якщо в процесі спілкування з ріелтором продавець розуміє, що той поводиться нав'язливо, прагнучи якомога швидше укласти договір, ухиляється від відповіді на поставлені питання, варто звернутися в іншу компанію. Надійний ріелтор завжди розгорнуто консультує клієнтів, нічого не приховуючи. Часто звичайний телефонний дзвінок в компанію допомагає зрозуміти дуже багато.
  7. Сфера діяльності ріелтора. Важливо розуміти, з якими саме квартирами працює конкретний фахівець. Для продажу житлової нерухомості на вторинному ринку немає сенсу звертатися в компанію, яка в основному працює з комерційними об'єктами або новобудовами.

Зрозуміти, наскільки надійний ріелтор можна при особистій зустрічі. При цьому важливо детально розповісти, яку квартиру власник бажає продати, а ще краще показати її. Крім того, варто заздалегідь визначити передбачувану ціну нерухомості і час, який власник може витратити на її реалізацію.

Принципове значення має укладення договору з ріелтором. Деякі компанії пропонують працювати без оформлення такої угоди. Важливо пам'ятати, що погоджуватися на подібні пропозиції ні в якому разі не можна. Абсолютно всі домовленості слід оформляти в письмовому вигляді.

При оформленні договору з ріелтором важливо враховувати ряд нюансів:

  1. Важливо ретельно перевірити інформацію, яка стосується предмета договору (об'єкт житлової нерухомості), реєстрації компанії-ріелтора, паспортних даних власника нерухомості, а також звірити дату складання угоди.
  2. Опис квартири має бути конкретним, що не допускає неоднозначності її визначення. В обов'язковому порядку повинні бути вказані адреса і площа.
  3. Перш ніж приступити до оформлення договору, є сенс отримати у ріелтора його шаблон. Його необхідно ретельно вивчити протягом декількох днів. Це дозволить не підписувати його поспіхом. Якщо є можливість, краще попросити вивчити договір юриста, який добре розбирається в питаннях нерухомості.
  4. Обов'язково слід прописати в договорі величину комісії ріелтора. Найчастіше вона знаходиться в діапазоні від 1 до 4% вартості квартири. Однак тут все визначається містом, де здійснюється угода, особливостями нерухомості, а також популярністю ріелтора. Крім того, деякі компанії встановлюють фіксовану суму винагороди.
  5. Фахівці рекомендують власникам прописати термін дії договору. Якщо не зробити цього, навіть занадто довгий пошук покупця не буде вважатися порушенням умов Угоди.
  6. Для власника нерухомості вигідно вказати в договорі умови розірвання договору без штрафів. Це необхідно на випадок, коли власник нерухомості самостійно знаходить покупця, отже, послуги ріелтора йому більше не знадобляться. Проте слід розуміти, що посередник має право в такій ситуації вимагати компенсацію за вже проведену роботу.
  7. У договорі в обов'язковому порядку вказуються всі обов'язки ріелтора. Найчастіше посередники стверджують, що подавати платні оголошення в газети і на телебачення повинні самі продавці, якщо це прямо не прописано в договорі. Саме тому важливо заздалегідь чітко визначити, які дії зобов'язаний здійснювати саме ріелтор.

Не варто боятися вимагати внесення будь-яких поправок і доповнень в стандартний договір. Клієнт має повне право змінити ряд умов, якщо вважає це необхідним.

Після підписання договору ріелтор приступає до пошуку потенційних покупців. Їм він демонструє продаване житло. При цьому бажано, щоб під час показу був присутній в тому числі власник нерухомості. Це дозволить продавцю переконатися, що посередник може грамотно прорекламувати квартиру і здатний відстояти запропоновану ціну.

Коли покупець знайдений, оформляється передача завдатку з обов'язковим складанням розписки. Після цього залишається підготувати необхідний для укладення угоди пакет документів. Заняття це вимагає великої кількості часу і сил. Якщо їх недостатньо, є сенс доручити підготовку до операції ріелтору. Але варто мати на увазі: це слід вказати в договорі.


Таким чином, продати квартиру через ріелтора і не попастися на вудку шахраїв цілком реально. Для цього в першу чергу доведеться вибрати надійного посередника. Ще одним важливим моментом є уважне вивчення умов договору з ним перед підписанням.

Питання 2. Чи можна продати квартиру в іпотеці?

Багато хто думає, що продати квартиру, яка знаходиться в іпотеці, неможливо. Така думка в корені невірно. Більш того, існує кілька реальних способів реалізувати іпотечне житло.

Важливою особливістю продажу квартири, що знаходиться в іпотеці, є участь банку кредитора в угоді в якості третьої сторони.

Як відбувається продаж квартири в іпотеці-2 популярні схеми

Схема 1. Продаж житлової нерухомості зі зміною заставодавця

В цьому випадку в першу чергу доведеться отримати дозвіл банку на проведення угоди з продажу квартири. Подальший алгоритм проведення угоди описаний нижче.

Другим етапом є оформлення оренди 2-ух депозитних осередків. У першій з них розміщується сума заборгованості, що залишилася, по іпотечному кредиту, а в другій-сума, що дорівнює різниці між вартістю нерухомості і сумою боргу.

Далі покупець і продавець підписують договір купівлі-продажу квартири. Цей документ передається до державного органу для відповідної реєстрації.

В результаті новий власник квартири стає заставодавцем. Старий власник при цьому отримує доступ до першої комірки. За рахунок розміщених в ній коштів він погашає решту заборгованості по іпотеці.

Кредитна організація передає стороні, що купує об'єкт нерухомості, погашену заставу. Звернувшись з цим документом до реєструючого органу, покупець знімає з квартири обтяження. Після цього продавець отримує доступ до другого банківського осередку і забирає свої грошові кошти.

Недоліком описаної схеми є додаткові грошові витрати, які Сторони несуть при оренді банківських осередків. Однак є суттєва перевага-мінімальний ризик проведення угоди для всіх її учасників.

Схема 2. Продаж іпотечної квартири без зміни заставодавця

У цьому випадку покупець квартири передає продавцю аванс або завдаток, розмір якого дорівнює сумі заборгованості, що залишилася за іпотечним кредитом. Для скорочення ризиків майбутнього власника квартири складається попередній договір купівлі-продажу.

Отримавши від покупця грошові кошти в оплату іпотеки, кредитна організація видає заяву на зняття обтяження. Одночасно з цим оформляється договір купівлі-продажу нерухомості. Коли він пройде відповідну реєстрацію, продавець квартири отримує решту її вартість.

Розглянута схема таїть в собі певні ризики. Особливо це відноситься до покупця.

Справа в тому, що продавець після того, як обтяження буде знято, може відмовитися реєструвати договір купівлі-продажу. У цьому випадку остаточного виконання Угоди доведеться вимагати за допомогою звернення до суду. Цілком природно, подібні обставини можуть серйозно затягнути угоду.

Незважаючи на наявні ризики, розглянута схема набула великого поширення завдяки її простоті. Особливо актуальна вона в тих випадках, коли сума заборгованості по іпотеці, що залишилася, становить невелику частину вартості квартири.

Питання 3. Чи можна продати квартиру, куплену на материнський капітал?

Сім'ї, які мають право на отримання материнського капіталу, можуть витратити його на покупку житлової нерухомості. При цьому вона оформляється в спільну власність всіх членів сім'ї в рівних частках.

Продаж квартир, які були придбані з використанням материнського капіталу, знаходиться під контролем органів опіки. Такі державні служби уважно стежать, щоб в процесі угоди не були ущемлені права неповнолітніх громадян. Тобто вони контролюють, щоб в результаті продажу діти не втратили своєї частки в житлі.

Виходить, що продати квартиру, куплену з використанням материнського капіталу, без дозволу органів опіки не вийде. Щоб отримати згоду державної служби, батькам доведеться довести, що права дітей в результаті угоди не будуть ущемлені.

З цією метою необхідно підтвердити, що будуть дотримані 2 умови:

  1. дітям замість наявних будуть видані частки в новому житлі;
  2. житлові умови не погіршаться, тобто площа нерухомості, що купується буде не менше наявною.

Таким чином, продати квартиру, частина якої була оплачена материнським капіталом, цілком реально. Однак буде потрібно дозвіл органів опіки.

Питання 4. Як продати частку в квартирі?

Життєві обставини складаються іноді таким чином, що необхідно продати частку в житлової нерухомості, яка на праві власності належить кільком людям. Така угода проводиться за конкретними правилами.

Щоб не виникло проблем з порушенням законів, важливо знати про право першої черги на покупку продаваної частки. Вона відображає механізм, який має на увазі, що при реалізації частки першочергове право викупу належить власникам інших частин об'єкта. Тільки якщо вони відмовляються його реалізувати, частку можна продати третім особам.

Однак слід мати на увазі, що першочергове право не діє, якщо оформляється договір дарування. Оформлення цієї процедури може здійснюватися без згоди інших власників.

Але приймаючи рішення передати частку в квартирі за таким договором, важливо знати: інші власники нерухомості має право подати заяву до суду з вимогою визнати угоду дарування фіктивною. Тому у нового власника частки є ризик, що він втратить отриману власність.

На практиці нерідкі ситуації, коли покупець спочатку набуває частину нерухомості за договором дарування. Після цього на правах власника він купує частку квартири, що залишилася. При цьому її вартість може бути підтверджена договором купівлі-продажу.

Таким чином, перш ніж продати частину житлової нерухомості, необхідно повідомити інших власників про свій намір в письмовому вигляді. Якщо протягом місяця вони відмовляться від покупки або не зможуть здійснити її, власник частки отримує право реалізувати свою частину нерухомості третім особам.

Повідомлення про намір продати частку в квартирі найкраще направляти іншим власникам наступними способами:

  • за допомогою телеграми;
  • у вигляді листа з повідомленням про отримання;
  • скориставшись послугами нотаріуса.

👉 Важливо пам'ятати: якщо після відправки повідомлення умови угоди змінилися у вигідну для інших власників сторону, доведеться знову повідомити про це співвласників. Це може, наприклад, знадобитися, якщо вартість частки знизилася або прийнято рішення реалізувати її в розстрочку.

Необхідно строго дотримувати вимоги законодавства. Якщо при реалізації частки квартири будуть порушені права інших власників нерухомості, вони мають право протягом 3-х місяців звернутися в суд. В результаті угода може бути оскаржена.

Питання 5. Чи можна продати квартиру з прописаною людиною?

Може виникнути ситуація, коли у власника квартири немає можливості або бажання зняти з реєстрації всіх, хто в ній прописаний. Найчастіше потенційні покупці відразу відмовляються від укладення угоди, коли дізнаються подібні факти. Проте, існує цілий ряд випадків, коли подібна покупка не представляє небезпеки, так як прописаного можна буде без проблем зняти з реєстрації пізніше.

Виходить, що реалізувати житлову нерухомість, коли в ній хто-небудь зареєстрований цілком реально. Однак для покупця такі особливості нерухомості мають принципове значення.

Не варто відразу відмовлятися від угоди, якщо в житло хтось залишається прописаний. Однак важливо розуміти: принципове значення відводиться не самому факту наявності реєстрації, а підстави її виникнення.

У підсумку новому власнику досить звернутися із заявою в паспортний стіл про автоматичне зняття з реєстрації сторонніх. Якщо тут відмовлять, власник має право звертатися в судові органи. Однак виписати примусово можна не всіх.

У цьому випадку нерідко співробітники паспортних столів не бажають брати на себе відповідальність і бояться можливих проблем. В результаті в знятті з реєстрації за заявою нового власника такі організації часто відмовляють.

У поданій вище ситуації доводиться звертатися в судові органи. Однак на практиці в більшості випадків подібні справи вирішуються на користь нового власника. Іноді в рішенні суду присутні певні умови, наприклад, на зняття з обліку надається конкретний термін.

Може виникнути ситуація, коли прописаний в квартирі не проживає. При цьому знайти його не представляється можливим. В цьому випадку новий власник нерухомості може надати до суду докази, що громадянин в квартирі не живе. У підсумку зняття з реєстрації буде проведено в примусовому порядку.

Розуміння суті проблеми не буде повним, якщо не розібратися, кого виписати буде вкрай складно. Категорій таких громадян небагато. Відповідно, якщо людина не відноситься ні до однієї з них, виписати його цілком реально.

Категорії осіб, виписати яких примусово не вийде:

  1. У громадянина є право власності. Така ситуація може виникнути в разі придбання частини нерухомості. Співвласників квартири з житлоплощі виписати неможливо. У таких громадян є повне право проживати в належній їм частці квартири. Єдиний варіант – спробувати викупити у співвласника його частку, якщо, звичайно, він погодиться.
  2. Право власності виникло за заповітом, який передбачає довічне проживання незалежно від того, кому належить житлоплоща. Такого власника зняти з реєстрації не вдасться. Продавець повинен до укладення угоди надати інформацію про наявність таких прописаних. Щоб не ризикувати, можна запросити подібні дані окремо.
  3. Право власності на квартиру отримано в результаті її приватизації. Якщо громадянин проживав у квартирі до її приватизації і відмовився від участі в цій процедурі, він отримує право довічно проживати в ній. При цьому зміна власника ніякого значення не має.
  4. Квартира придбана через житловий кооператив. У цьому випадку кожен, хто вніс навіть невеликий пайовий внесок за неї, автоматично отримує право проживати в купленої нерухомості. При цьому власник також значення не має.
  5. Наявність шлюбного контракту. Якщо квартира належить на праві власності подружжю, які склали шлюбний контракт, його також необхідно проаналізувати. Такий документ може містити пункт, що будь-який член сім'ї має право довічно проживати на житлоплощі. При цьому неважливо, кому належатиме нерухомість.
  6. Є договір ренти. Така угода має на увазі, що громадянин доглядає за певною людиною, натомість цього отримує права на його квартиру. Продати таку нерухомість цілком реально. При цьому виписати людину, за якою за договором здійснюється догляд, неможливо.
  7. Неповнолітні власники. Щоб продати житлоплощу, на якій зареєстровані неповнолітні громадяни, доведеться отримати відповідний дозвіл органів опіки. Без цього документа угода вважається незаконною. Якщо все-таки вдасться отримати право власності на таку квартиру, виписати дітей можна буде тільки в разі забезпечення їх рівнозначною житлоплощею.

Покупець повинен пам'ятати: перш ніж укласти угоду, слід перевірити квартиру на наявність зареєстрованих осіб. Якщо цього не зробити, є ризик, що покупка буде визнана недійсною. В кінцевому підсумку покупець позбудеться нерухомості, а гроші повернути буде вкрай складно.

Звести ризик до мінімуму можна, звернувшись до досвідченого нотаріуса. Він зможе заздалегідь попередити про можливу проблему.

Таким чином, продати квартиру цілком реально навіть при наявності в ній прописаних осіб. Угода при цьому до моменту, коли зареєстрованих доведеться виселяти, практично ідентична традиційною процедурою.

📄 Порядок продажу квартири наступний:

  1. З прописаними в квартирі обговорюється необхідність їх зняття з реєстраційного обліку. Якщо з якої-небудь причини зробити це неможливо, покупцеві слід надати інформацію про прописаних. Особливо це стосується категорій громадян, яких пізніше зняти з реєстрації неможливо.
  2. Оформляється договір купівлі-продажу. У більшості випадків він стандартний і не містить відомостей про наявність зареєстрованих в нерухомості осіб.
  3. Нотаріальне завірення договору. Цей етап не є обов'язковим. Однак угоди з квартирами при наявності прописаних осіб є сильно ризикованими. Мінімізувати проблеми можна саме за допомогою звернення в нотаріальну контору.

Якщо в квартирі прописана людина, яка має право довічного проживання в ній, вартість нерухомості зазвичай значно нижче↓. Це цілком природно, адже новому власнику доведеться миритися з чужими людьми в своїй квартирі.

Операцію з продажу квартири при наявності зареєстрованих на ній громадян не можна назвати стандартною. Тому процедура може затягуватися. Формально є шанс закінчити угоду за кілька днів. Однак в більшості випадків на остаточне оформлення йде кілька місяців.

Читайте також - Як заробити на квартиру за 1 рік - ідеї та стратегії для підвищення доходу

Висновок

Продаж квартири – процедура досить складна. Впоратися з нею самостійно, звичайно, можна, але доведеться знати цілий ряд тонкощів і нюансів. Особливо це стосується ситуацій, коли продається житлоплощу, придбана в іпотеку або з використанням материнського капіталу, а також за наявності зареєстрованих в нерухомості громадян. Також можуть виникнути певні складнощі при продажу частки в квартирі.

Редакція журналу "BiznesCat.com" бажає, щоб всі угоди з нерухомістю проходили без проблем і з максимальною вигодою для вас!

🔔 Якщо вам сподобалася стаття, не забудьте поділитися їй в соц мережах зі своїми друзями. До нових зустрічей!

 


📌 Сергій Косенков

Автор фінансового журналу «БізнесКіт.сом», в минулому керівник відомого smm-агенства. У даний час коучер, інтернет-підприємець і маркетолог, інвестор. Розповідаю: як ефективно управляти особистими фінансами, вигідно їх примножувати і більше заробляти.

На сторінках сайту Ви знайдете багато корисної для себе інформації.


Додати коментар


Захисний код
Оновити