Вітаємо, шановні читачі «BiznesCat.com»! Купити квартиру в новобудові, в якій до вас ніхто не жив, мріють багато хто. Однак далеко не всі знають, які нюанси можуть бути при покупці квартири в новобудовах і що потрібно знати, перед тим як купити квартиру від забудовника в споруджуваному або вже зданому будинку. Саме тому сьогоднішню публікацію ми вирішили присвятити даній темі.

Прочитавши представлену статтю від початку і до кінця, ви також дізнаєтеся:

• Які переваги і недоліки купівлі квартири в новобудові;
• Чи варто купувати квартиру з обробкою від забудовника або краще зробити ремонт самому;
• Як купити квартиру в новобудові правильно (які кроки доведеться для цього зробити.);
• Чи набагато дешевше купувати квартири в споруджуваних будинках і наскільки це ризиковано.

Також у статті ви знайдете поради професіоналів для тих, хто хоче купити квартиру в новобудові, і відповіді на питання, які найчастіше виникають при цьому.

Представлена публікація буде корисна не тільки тим, хто вже зібрався купити житло в новому будинку. Ми радимо вивчити її всім, хто прагне підвищити свою фінансову грамотність.

Отже, ми починаємо!

Про те, як правильно купити квартиру в новобудові від забудовника, на що потрібно звертати увагу при покупці квартири в споруджуваному будинку, чи вигідно купувати нову квартиру з обробкою — читайте в нашому випуску

Купівля квартири в новобудові - основні плюси і мінуси

Багато хто мріє купити квартиру в новому будинку. Однак перш ніж зважитися на таке придбання, варто уважно вивчити, які переваги і недоліки покупки житла в новобудовах.

➕ Плюси придбання нової квартири

Фахівці запевняють, що цінність квартир у новобудовах вдвічі вища, ніж вторинного житла. Це пояснюється великою кількістю їх переваг.

Серед головних плюсів (+) можна відзначити наступні:

1. Безпека квартир в новобудовах відповідає сучасним вимогам. Для її забезпечення можуть відразу бути встановлені цілий ряд систем - протипожежна, сигналізація, відеоспостереження.
2. Вартість за один квадратний метр квартири в новобудові часто нижче↓, ніж на ринку вторинного житла.
3. Юридична прозорість угоди. Квартира в новобудові майже напевно не має ніякого темного минулого. Ризик шахрайства і махінацій при угодах з таким житлом набагато нижче.
4. Індивідуальні планування і дизайн. Для оформлення нової квартири на власний смак не доведеться позбавлятися від старих меблів і шпалер, а також здійснювати інші переробки. Більш того, деякі забудовники пропонують навіть стіни в новій квартирі розмістити відповідно до потреб покупця.
5. Комфортабельність. При будівництві будинків сьогодні використовуються сучасні матеріали. Планування також відповідає потребам сучасної людини. Особливістю новобудов є також нові комунікації, облаштований під'їзд, сучасний ліфт, пандуси для дитячих колясок та інвалідів. Найчастіше також передбачено автономне опалення будинків.
6. Економічність. У більшості новобудов оплата за опалення здійснюється за лічильниками. У сукупності з високою якістю гідро - і теплоізоляції, а також якісними склопакетами це дозволяє добре економити.
7. Якість благоустрою території. Для більшості новобудов сьогодні вже на етапі проектування передбачаються парковка, теплий паркінг, дитячі майданчики, зручні тротуари, комфортні двори.
8. Різноманітність планувань. Купуючи квартиру в новобудові, можна вибрати її дизайн відповідно до своїх потреб. Сьогодні квартири відрізняються не тільки кількістю кімнат, але і наявністю комор і гардеробних. Більш того, можна вибрати варіанти з декількома балконами, об'єднанням кухні з вітальнею.

Саме завдяки названим перевагам квартири в новобудовах незмінно користуються величезною популярністю.

➖ Мінуси покупки квартири в новобудові

Незважаючи на велику кількість явних переваг, можна виділити цілий ряд недоліків покупки квартири в новобудові.

До мінусів (−) покупки житла в новобудові відносяться:

1. Оформлення права власності може зайняти велику кількість часу і сил.
2. Ремонт. Цей мінус має 2 важливі сторони. По-перше, в новій квартирі доведеться робити ремонт. Незважаючи на відсутність старих меблів і шпалер, це неминуче тягне певні незручності і додаткові витрати. По-друге, заселення новобудов зазвичай здійснюється поступово, тому на перших порах ремонт може проводитися і у сусідів. Це також створює безліч незручностей.
3. Необжитий район. Часто новобудови розташовуються в нових районах. Це може призвести до проблем з транспортною, а також інфраструктурною доступністю.
4. Можливі перебої з опаленням, водопостачанням і сигналізацією. Вони можуть виникнути на початку експлуатації новобудови через необхідність налагодження інженерних систем.
5. Фінансовий ризик. Купуючи квартиру в новобудові, особливу увагу слід приділити надійності забудовника. Його фінансова нестабільність може призвести до втрати вкладених коштів.
6. Здача в експлуатацію. Якщо будівництво будинку не завершено, перш ніж заселитися в нову квартиру, доведеться дочекатися, коли будинок буде зданий в експлуатацію. Часто ці терміни зсуваються, викликаючи відчутні незручності.

Якщо прийнято рішення придбати квартиру в новобудові, величезне значення має вибір будинку. Так як раніше в ньому ніхто не жив, достовірних відгуків знайти не вдасться.

Щоб вибір виявився вдалим, доведеться орієнтуватися на велику кількість параметрів:

1. Екологія і шум. Вибираючи будинок, варто поцікавитися близькістю розташування заводів і жвавих автомагістралей;
2. Місце розташування. Важливо визначити для себе, наскільки зручно буде добиратися до роботи, до друзів і родичів. Якщо немає автомобіля, слід дізнатися, який громадський транспорт є в розглянутому районі, як часто він ходить, як далеко від новобудови знаходиться зупинка;
3. Інфраструктура. Величезне значення має доступність всіх необхідних організацій – дитячих садків, шкіл, аптек, поліклінік, магазинів;
4. Благоустрій двору. Важливо оцінити наявність і якість тротуарів і паркувальних місць біля новобудови. Якщо є діти або планується їх поява, слід звернути увагу на дитячі майданчики і заїзди для колясок;
5. Зовнішній вигляд будинку також має величезне значення. Не варто купувати квартири в новобудовах, якщо зовні або всередині є тріщини. Цей факт може свідчити про використання при будівництві неякісних матеріалів або про порушення технологій;
6. Комунікація. Перш ніж купити квартиру, варто здійснити перевірку якості труб і електропроводки, напору води та інших комунікацій у запропонованих варіантах;
7. Поверх. Фахівці не рекомендують купувати квартиру на перших і останніх поверхах через безпосередню близькість підвалу або даху. Також важливо пам'ятати, що ліфти іноді відключають. Якщо це станеться, доведеться йти додому пішки. Тому квартира повинна бути на поверсі, куди ви без складнощів зможете піднятися (особливо, якщо планується жити з літніми людьми і дітьми);
8. Тип будівлі. Сучасні новобудови відрізняються різноманіттям. Залежно від типу використовуваних матеріалів вони мають свої переваги і недоліки. Монолітні будинки відрізняються підвищеною↑ міцністю, але часто вимагають додаткової тепло і шумоізоляції. Панельні новобудови залучають рівними стінами і відносно невисокою вартістю, але нерідко в них дуже низький↓ рівень звукоізоляції. Цегляно-монолітні будинки теплі, з підвищеною↑ звукоізоляцією, але квартири в них коштують дорожче⇑, більш того, при недостатньому опалюванні може спостерігатися підвищена↑ вологість;
9. Тип квартири. Слід враховувати, що в кутових і торцевих квартирах може бути досить холодно. Їх вибирати варто тільки в тому випадку, коли до зовнішньої стіни підводиться утеплення. В ідеалі вікна повинні виходити на схід або захід. В цьому випадку буде велика кількість природного світла без прямих сонячних променів;
10. Стан квартири. Важливо переконатися, що в придбаному житлі відсутні сліди цвілі і грибка. Варто також перевірити якість вікон і дверей.

Таким чином, купуючи квартиру в новобудові, слід врахувати всі переваги, недоліки та інші особливості житла, що купується. Важливо, щоб воно було якісним і підходило саме вам за всіма параметрами.

Що треба знати перед тим, як купити квартиру в новобудові від забудовника — 6 важливих моментів, на що слід звернути увагу ?

Купуючи квартиру в новобудові, важливо врахувати кілька моментів. Це допоможе уникнути великої кількості проблем. Нижче докладно розказано, на що звернути увагу в першу чергу при купівлі квартири в новобудові від забудовника.

[1] Який тип договору укладає забудовник з клієнтом

Явною перевагою є оформлення договору пайової участі між забудовником і покупцем. Важливо, щоб така угода була зареєстрована.

Відповідно до закону саме договори пайової участі мають пріоритет перед іншими угодами. Відповідно до законодавства у разі банкрутства забудовника при укладенні названого договору вимоги клієнта вважаються забезпеченими заставою.

Договір пайової участі допомагає убезпечитися від подвійного продажу квартири. Більш того, укладення таких угод автоматично означає, що забудовник має дозвіл на будівництво, документи на землю та інша документація у нього теж в порядку.

Найчастіше забудовники на початковому етапі реалізації квартир в новобудовах укладають попередні договори. Після закінчення оформлення дозвільної документації такі угоди переоформляються на договори пайової участі.

Тільки покупці квартир можуть прийняти остаточне рішення, чи погоджуватися на оформлення угоди за схемами, відмінними від підписання договору пайової участі.

• З одного боку, інші види угоди пов'язані з великим ризиком. Однак варто визнати, що існує чимало людей, які придбали нове житло подібним способом.
• З іншого боку, і договору пайової участі не можуть дати стовідсоткової гарантії. Чимало ошуканих українських пайовиків укладали саме таку угоду.

Таким чином, договір пайової участі, поза всякими сумнівами, є серйозною перевагою. Однак він не може бути єдиним критерієм оцінки надійності забудовника.

[2] Репутація забудовника

Перш ніж оплатити квартиру в недобудованому будинку, варто дізнатися, яка репутація компанії, що зводить його.

З цією метою варто дізнатися:

• скільки будинків вже було здано в експлуатацію;
• раніше виникали проблеми з будівництвом або здачею в експлуатацію, якщо так, то якого роду;
• хто є засновником забудовника (деякі компанії для новобудови реєструють нову юридичну особу, щоб приховати минулі проблеми);
• хто стоїть за забудовником – добре, якщо це буде серйозна компанія з чистою репутацією, якщо політик – варто дізнатися, чи не знімуть його з посади в найближчому майбутньому.

[3] Ступінь готовності новобудови

Цей показник має величезне значення. Навіть якщо документи у забудовника в порядку, а репутація – ідеальна, існує ризик, що будинок ще довго не буде зданий в експлуатацію.

Крім зовнішньої готовності варто оцінити і рівень підведення комунікацій. Навіть якщо представник забудовника стверджує, що електрика і водопостачання в будинку вже є, варто попросити продемонструвати цей факт, щоб переконатися в ньому особисто.

Якщо вам відмовлять з яких-небудь причин, є сенс відвідати будівництво без супроводу і поговорити з будівельниками. Їх зазвичай не інструктують з приводу спілкування з клієнтами. Тому у будівельників часто можна дізнатися достовірну інформацію про підведення комунікацій.

Фахівці радять також зареєструватися на форумі, присвяченому будівництву конкретного будинку. Там зазвичай обговорюють питання підведення комунікацій. Крім того, зі спілкування з пайовиками можна дізнатися і про інші проблеми будівництва.

Навіть у тих випадках, коли новобудова на перший погляд вже повністю готова, відсутність електрики і водопостачання збільшує⇑ ризик. Деякі новобудови чекають підведення комунікацій роками.

[4] Чи акредитований розглянутий будинок, що будується в банку

Перш ніж вступити в пайове будівництво, варто поцікавитися, чи акредитований обраний будинок в банках. Важливо також переконатися, що акредитація є досить свіжою і діючою.

Варто дізнатися, скільки великих відомих кредитних організацій довіряють забудовнику:

• Будинок не акредитований ні в одному банку, це може свідчити про наявність проблем у забудовника.
• Новобудова схвалена великим банком, що має солідні фінансові ресурси. Такий кредитної організації при нестачі коштів у забудовника простіше видати йому кредит, ніж допустити заморожування будівництва.
• В ідеалі будинок повинен бути акредитований кількома кредитними організаціями, а не тільки банком, який обслуговує забудовника. Не варто забувати, що при банкрутстві будівельної компанії банки ризикують не повернути видані їй кошти. Тому вони зроблять все, щоб не допустити цього.

Проводячи акредитацію, банки з гарною репутацією в обов'язковому порядку проводять перевірку всієї дозвільної документації на будівництво. Але не варто наявність такого схвалення вважати стовідсотковою гарантією. Відомі випадки, коли навіть акредитовані будинки так і залишалися недобудованими.

Справа в тому, що деякі банки заради порятунку коштів, раніше вкладених в забудовника, змушені видавати схвалення на їхні будинки. Саме тому даний параметр також не можна розглядати окремо від усіх інших характеристик.

[5] Інвестиційна привабливість

Далеко не всі розуміють, який зв'язок існує між інвестиційною привабливістю і ступенем ризику покупки в новобудові. Насправді участь в пайовому будівництві можна порівняти з фінансовою пірамідою. Її побудова багато в чому залежить від того, чи знайдуться покупці на квартири у цьому будинку.

Якщо охочих придбати житло буде трохи↓, ризик недобудови або довгобуду істотно зросте↑. Однак інвестиційно-привабливі будинки зазвичай не мають проблем з покупцями.

Щоб оцінити цей показник, слід звернути увагу на наступні параметри новобудови:

• розташування новобудови;
• наявність і кількість паркувальних місць;
• транспортна доступність;
• близькість розташування шкіл, дитячих садків, поліклінік, торгових центрів, парків;
• оцінка мікрорайону в цілому на предмет близькості залізниці, великих магістралей, заводів.

Також фахівці рекомендують порівняти обрану новобудову з іншими будинками мікрорайону. Коли будинок в цілому буде оцінений, можна перейти до аналізу безпосередньо квартири.

При оцінці інвестиційної привабливості самої квартири слід звернути увагу на наступні показники:

• висота стелі – чим цей показник вище↑, тим комфортніше в квартирі;
• товщина стін – тонкі можуть промерзати і мають погану звукоізоляцію;
• розташування ліфтових шахт - якщо вони примикають до стін кімнат, в квартирі може бути чути ліфт;
• розташування вікон - від цього фактора залежить природне освітлення, а також вид з квартири;
• товщина міжкімнатних перегородок впливає на шумоізоляцію всередині квартири;
• поверх – перший і останній не користуються популярністю (продати квартиру, розташовану на них, непросто). Чим вище житло, тим чистіше повітря і тихіше, але слід враховувати, що при поломці ліфта підніматися додому доведеться пішки.

Також слід врахувати тип споруди. Панельні будинки зводяться досить швидко, тому досить рідко з ними бувають затримки термінів здачі. На відміну від них при монолітному будівництві можуть виникати проблеми через особливості зведення.

P. S. На нашому сайті є окрема стаття про інвестиції в нерухомість, де ми розповідаємо про всі нюанси вкладення коштів в об'єкти нерухомості.

При бажанні купити квартиру в новобудові доведеться врахувати велику кількість факторів. Розглядати їх окремо не має ніякого сенсу. Достовірний результат аналізу можна отримати тільки при розгляді всіх факторів в сукупності.

Договір при купівлі квартири в новобудові

Зверніть увагу на те, що законодавством України не передбачено будь-якого одного документа для того, щоб зафіксувати взаємини між забудовником і покупцем.

Саме тому різні компанії можуть запропонувати вам підписати різні документи. Слід бути готовим до будь-якої пропозиції і вивчити всі варіанти документації.

Договір про сплату пайових внесків

Цей документ зустрічається досить рідко. Своїм покупцям його пропонують тільки ті забудовники, які створюють свій ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНИЙ кооператив. У такому випадку вони об'єднують гроші покупців зі своїми для того, щоб побудувати об'єкт.

Всі покупці, в свою чергу, володіють паями і після того, як будинок буде введений в експлуатацію – можуть обміняти їх на квартири в ньому.

Недоліки пайової участі

Договір про сплату пайових внесків не вноситься до реєстрів і це-головний його недолік. Це означає, що забудовник може продавати одну квартиру кільком людям. Варто переконатися в тому, що забудовник вже отримав право збирати пайові внески через цей кооператив.

Законом не заборонено збирати гроші до отримання такого права, але не забувайте, що завжди існує ймовірність того, що забудовник так і не отримає дозвіл, а ваші гроші вже будуть у нього.

Переваги пайової участі

Головна перевага покупки квартири шляхом підписання договору про сплату пайових внесків через кооператив – досить низька вартість квартир.

Ще одним позитивним моментом є те, що в подальшому вам не доведеться ще раз платити нотаріусу за те, що він оформить за вами право власності. Крім того, багато забудовників, які створили кооператив, пропонують своїм клієнтам розстрочку.

Договір про спільну діяльність

У чомусь цей документ схожий на попередній, але є і деякі відмінності. Згідно з таким договором забудовник, підрядник і покупці об'єднують свої фінанси для зведення об'єкта.

При укладенні договору про спільну діяльність, вам доведеться підписати ще два контракти: основний договір про спільну діяльність, який забороняє одній стороні проводити дії з об'єктом без дозволу інших учасників.

Для того, щоб забудовник міг розпоряджатися об'єктом, всім іншим учасникам доведеться підписати довіреності. Другим контрактом є додаткова угода, яка підтверджує, що кожен учасник договору володіє певною площею в споруджуваному об'єкті.

Важливо вимагати від забудовника підписання договору про резервування квартири. В іншому випадку ви можете отримати не те, що хотіли, адже у вашому розпорядженні просто окремі квадратні метри в об'єкті. А загалом цей Договір - один з найпростіших для розуміння і найбільш вигідних.

Договір дольової участі в будівництві

Згідно з даним договором, об'єкт будується за рахунок коштів, покупців майбутніх квартир. Тобто ви робите інвестицію в будівництво своєї майбутньої квартири.

Якщо ви думаєте, як купити квартиру в новобудові дешевше – цей варіант для вас, адже житло в об'єкті, який тільки починає будуватися, набагато дешевше, ніж в практично готовому будинку.

Головний недолік такої співпраці із забудовником в тому, що ви не можете подивитися свою квартиру до того, як заплатите гроші. Саме тому важливо переконатися, що в договорі чітко прописана адреса вашої майбутньої квартири, її точні характеристики, площа, оздоблювальні роботи і т. д.

Попередній договір купівлі-продажу

Один з найбільш популярних документів серед забудовників. Зверніть увагу на те, що в цьому договорі ви і забудовник просто прописуєте, що в певний час підпишіть основний договір купівлі-продажу. Сам по собі він не передає вам право власності на квартиру.

Переконайтеся, що в попередній угоді чітко прописана дата, коли буде укладено основний договір і немає фраз, схожих на «не раніше терміну здачі в експлуатацію». Тут також повинна бути вказана відповідальність сторін за порушення умов договору і штрафи для забудовника на випадок, якщо він не підпише основний договір вчасно.

Інвестиційний договір

Чи не найпопулярніший, але також може зустрічатися в деяких випадках. Якщо ви підписали цей Договір - ви стаєте інвестором. А перед підписанням перевірте, щоб в документі були вказані детальні характеристики квартири, терміни, в які вона повинна перейти у вашу власність, відповідальність сторін за порушення пунктів договору.

Тут також обов'язково повинна бути вказана вартість квадратного метра і розмір вашого внеску. Переконайтеся, що описаний порядок, в якому ви передаєте інвестиції і схема, по якій ви б могли вийти з проекту і повернути свої гроші.

Так як інвестиційний договір не вноситься в реєстри – вам може бути складно довести своє право на певну квартиру, якщо забудовник пообіцяє її ще комусь.

Договір купівлі-продажу майнових прав

Такий документ дуже люблять забудовники, але для покупця він несе в собі безліч ризиків. Цей договір не підтверджує ваше право власності на певну квартиру в об'єкті, а просто гарантує право на отримання права власності.

Саме тому варто детально вивчити порядок передачі квартири у вашу власність: коли це станеться і що для цього потрібно буде зробити.

Слід бути особливо уважним до деталей, щоб підписання договору не привело вас до втрати часу і грошей. Проконсультувавшись з юристом з нерухомості, ви зможете бути точно впевненими в безпеці тієї чи іншої угоди.

Як купити квартиру в новобудові правильно - покрокова інструкція покупки житла від забудовника ?

Перш ніж стати власником житла, розташованого в новобудові, доведеться вибрати район, в якому воно буде знаходитись. Також необхідно визначитися з різними характеристиками квартири.

Найчастіше житло в новобудовах купують на етапі будівництва, тобто до того, як будинок буде введений в експлуатацію. Роблячи таку покупку, важливо морально підготуватися до того, що реальні терміни заселення можуть бути зрушені.

• По-перше, завжди є ймовірність, що забудовник не встигне здати новобудову в експлуатацію до названої дати.
• По-друге, якщо квартира купується без внутрішньої обробки, доведеться витратити час на її ремонт.

Щоб вибір був правильний, а проблем виникло якомога менше, слід скористатися наведеною нижче інструкцією.

Крок 1. Вивчення будинку і перевірка документів

Найдешевше купити квартиру в новобудові можна на стадії котловану. Вартість житла в цьому випадку буде приблизно на ¼ нижче↓, ніж після закінчення будівництва.

На цьому ж етапі є можливість обговорити із забудовником планування і розмір майбутньої квартири. Однак цей варіант найризикованіший, адже немає ніякої гарантії, що будинок буде зданий:

• Забудовник просто може не отримати дозвіл на будівництво.
• У компанії може не вистачити грошових коштів для зведення будинку.

Крім того, проблеми з документами можуть виникнути, навіть коли побудовано кілька поверхів. Результатом може стати заморожування будівництва. Процес цей може бути не тільки тимчасовим, але і постійним.

Щоб звести ризик до мінімуму, необхідно ознайомитися з проектом зведення новобудови, а також перевірити репутацію компанії забудовника. На жаль, і це повністю не виключає ймовірність проблем. Тим не менш, вірогідність позитивного результату при ретельному аналізі буде вище⇑.

Варіанти перевірки компанії забудовника можуть бути різними:

1. Провести перевірку з використанням інтернету. Необхідно знайти інформацію про забудовника в соціальних мережах, на форумах та інших сайтах. Там завжди міститься багато інформації, якщо раніше в процесі будівництва будинків постраждали покупці квартир;
2. Звернення в банк із заявкою на іпотеку на квартиру в новобудові. Це ще один досить ефективний спосіб перевірки забудовника. Перш ніж погодитися на кредитування, банки завжди проводять ретельну перевірку забудовника. Кредити видаються на придбання квартир тільки в тому випадку, якщо документи будівельної компанії (в тому числі, на новобудову) знаходяться в повному порядку.
3. Скористатися послугами професійного юриста. Він проаналізує відомості про будинок, проектну, фінансову та іншу документацію, дозвіл на зведення, законність оформлення у власність земельної ділянки. Самостійно провести перевірку цих документів, не маючи юридичної освіти, практично неможливо.

Крок 2. Оформлення договору

Якщо з'явилася впевненість у тому, що документи в порядку, репутація позичальника не має проблем, обрана квартира відповідає всім потребам, можна переходити до оформлення договору.

Фахівці рекомендують людям без юридичної освіти звертатися до професіоналів, щоб вони супроводжували угоду.

Існує 3 основних варіанти покупки квартири в новобудові в залежності від типу оформлюваних документів:

1. Придбання за договором пайової участі. Він полягає безпосередньо із забудовником. Фахівці не рекомендують погоджуватися на оформлення угоди попереднім договором. Така угода не відповідає чинному законодавству. Попередній договір не реєструється, тому виявляється більш ризикованим.
2. За договором відступлення права. Така угода укладається при придбанні квартири у співінвестора або власника, який її перепродує. Подібні договори регулюються відразу декількома законодавчими актами. Тому нерідко вони призводять до виникнення суперечок. Договором поступки права сторони можуть зафіксувати угоду, яка передбачає можливість придбання готової квартири в майбутньому або пайова участь безпосередньо в процесі будівництва. В останньому випадку обов'язково потрібна державна реєстрація. У покупця при цьому залишаються: примірник договору переуступки, підтвердження передачі грошей, письмова згода забудовника, а також акт передачі документів.
3. Купівля за договором, що оформляється з житлово-будівельним кооперативом. ЖБК утворюється за допомогою угоди майбутніх власників квартир. Придбання житла в цьому випадку проводиться через оплату паю. Така процедура в державних органах не реєструється. Тому, незважаючи на її законність, вона досить ризикована.

Передавати гроші слід тільки після того, як буде укладено договір. У перших двох випадках слід також дочекатися державної реєстрації. У деяких випадках передбачена передоплата, сума, що залишилася передається пізніше. Цей факт теж повинен бути відображений в укладеному договорі.

Щоб провести державну реєстрацію договору, що укладається, необхідно пред'явити наступні документи:

• безпосередньо договір;
• проектна документація на будівництво;
• свідоцтво власності на земельну ділянку, що підлягає забудові;
• паспорта сторін, що укладають угоду;
• заяви учасників договору;
• кадастровий план;
• план споруджуваного об'єкта, що містить адресу, відомості про поверховості і кількості приміщень;
• дозвіл на будівництво.

В деяких випадках вимагають і інші документи.

Підписуючи договір, важливо звернути увагу на наступні його пункти:

1. термін закінчення будівництва;
2. термін передачі квартири у власність, а також документів, необхідних для її реєстрації;
3. умови розірвання договору;
4. зобов'язання сторін, наслідки за їх порушення.

Також слід пам'ятати, що окремим пунктом в договорі повинна бути виділена фіксована вартість квадратного метра квартири, що купується.

Крок 3. Отримання квартири і ключів від неї

Купуючи квартиру в споруджуваному будинку, важливо розуміти, що від моменту здачі його в експлуатацію та до передачі квартир власникам може пройти до 3-х місяців. У цей період будівельна компанія отримує технічний паспорт на новобудову, а також погодить планування з БТІ.

Перш ніж підписати акт прийому-передачі, власник повинен ретельно оглянути придбану квартиру. Якщо при цьому будуть виявлені будь-які недоліки або відхилення від проекту, слід вимагати у забудовника усунути їх, або виплатити компенсацію.

Ця вимога стосується і інженерних мереж. Якщо вони на момент прийняття квартири не підключено або не працюють, не варто підписувати акт прийому-передачі, поки проблема не буде усунена.

Деякі будівельні компанії вимагають від покупців квартир підписати акт, даючи усну обіцянку усунути недоліки.

У такій ситуації можна діяти на свій розсуд, але фахівці радять отримати від забудовника письмову згоду на усунення недоліків. Однак, якщо є така можливість, краще акт не підписувати до моменту вирішення всіх проблем.

Коли акт прийому-передачі підписаний, а ключі від квартири передані власнику, починається нарахування комунальних платежів. При цьому законодавчо зафіксовано виникнення обов'язку оплати таких послуг:

• після організації ТСЖ;
• після підписання угоди з експлуатуючою компанією.

На практиці, це вимагає часу, протягом якого витрати лягають на плечі забудовника. Тому зазвичай від покупців вимагають оплатити комунальні послуги на кілька місяців вперед (зазвичай не більше 4-х).

Фахівці не рекомендують вселятися в квартиру, що купується, а також ремонтувати її до тих пір, поки не буде отримано свідоцтво про реєстрацію власності. До цього моменту квартира буде оглянута співробітниками БТІ і, якщо ними буде виявлено невідповідність квартири з тим, який було її стан при введенні будинку в експлуатацію, вони можуть зажадати повернути колишній вигляд приміщень.

Крок 4. Оформлення у власність, прописка

Для оформлення квартири у власність доведеться звертатися в реєстраційну палату. Зробити це можна як через досвідченого юриста, так і самостійно. У другому випадку витрати будуть нижче↓, але буде потрібно чимало часу і сил.

Щоб оформити квартиру у власність, необхідно надати акт прийому-передачі і рішення про введення в експлуатацію.

Коли буде отримано свідоцтво про держреєстрацію, можна прописатися в квартирі.

При цьому будуть потрібні наступні документи:

• заява на реєстрацію в новій квартирі;
• паспорт;
• виписка з колишнього місця проживання;
• свідоцтво держреєстрації власності.

Коли всі кроки будуть закінчені, процедуру придбання житла від забудовника можна вважати завершеною.

Купити нову квартиру у забудовника або через агентство нерухомості — де краще?

Для придбання квартири в новобудові можна звернутися до забудовника або до ріелтора. Все залежить від ваших цілей і переваг.

• Якщо будинок вже обраний, і в своєму рішенні покупець упевнений, можна безпосередньо попрямувати до забудовника.
• Якщо є сумніви, хочеться порівняти кілька варіантів або покупець шукає, де вигідно інвестувати кошти в будівництво, варто звернутися в агентство.

У будь-якому випадку слід пам'ятати, що кожен з названих варіантів має як переваги, так і недоліки. Розглянемо їх більш докладно.

Придбання квартири безпосередньо від забудовника

Цілком природно, що в офісі забудовника покупцеві пропонують тільки квартири в новобудовах конкретної будівельної компанії. Продати квартиру в іншому будинку тут не можуть. Про недоліки своїх будинків покупцям тут не розкажуть, зате з задоволенням поділяться негативними сторонами інших забудовників.

Слід мати на увазі, що будівельні компанії зазвичай роблять знижки тільки на неліквідні квартири, які не користуються попитом. Також тут неможливо придбати нерухомість з переуступки прав.

☎ Придбання квартири через агентство

Фахівці рекомендують, щоб не потрапити на виверти забудовників, звертатися в агентство нерухомості. Тут нададуть різні новобудови від надійних будівельних компаній.

При цьому тут набагато більше⇑ вибору, ніж безпосередньо у забудовника. Більш того, в агентстві чесно розкажуть про переваги і недоліки кожної новобудови. А в разі, якщо необхідно продати наявну квартиру або кімнату, в агентстві з цим допоможуть.

Також тут дають консультації по іпотеці і надають підтримку при її оформленні. У більшості випадків комісію за послуги агентства оплачує забудовник, для покупця вони безкоштовні.

Що вигідніше: купити квартиру в споруджуваному будинку або у вже зданому? 

Вартість квартири в одному і тому ж будинку може істотно змінюватися в залежності від етапу його будівництва. Можна виділити 4 основних варіанти покупки в залежності від етапу будівництва. Розглянемо докладніше всі переваги і недоліки кожного з них.

Варіант 1. До початку продажів

Деякі забудовники пропонують придбати квартиру ще до старту продажів. При цьому вартість буде мінімальною. Таким чином можна купити квартиру в новобудові недорого.

Відповідно до Закону про будівництво забудовники мають право почати реалізацію квартир тільки після того, як буде оформлено заключення про відповідність Міністерства будівництва.

На практиці, деякі будівельні компанії до цього етапу починають укладання з потенційними покупцями договорів бронювання. Такою угодою покупець підтверджує намір придбати квартиру, а забудовник натомість надає на неї мінімальну ціну. За таку послугу покупець оплачує 4-20 тисяч грн.

Можна виділити кілька плюсів (+) договору бронювання:

• найменша вартість, в деяких випадках купити нерухомість можна майже за її собівартістю;
• низький рівень ризику укладення угоди - якщо не послідує укладення договору пайової участі, внесені кошти повернуть покупцеві (важливо стежити, щоб це було прописано в Угоді);
• максимальний вибір - можна підібрати квартиру з вподобаним плануванням і вибрати зручний поверх.

Незважаючи на серйозні переваги, придбання житла на етапі бронювання має і ряд недоліків.

До мінусів (−) можна віднести наступне:

• відсутня гарантія того, що угода в кінцевому підсумку відбудеться;
• не завжди сума, внесена за договором бронювання, йде на оплату квартири, в деяких випадках це просто комісія за послугу (все це прописується в договорі).

Договори бронювання не потрібно реєструвати, тому вивчати їх необхідно максимально уважно ще до моменту підписання.

У деяких випадках нечесні будівельні компанії укладають кілька таких угод на одну квартиру. У підсумку покупець може залишитися не тільки без вподобаного житла, але і без внесених грошей. Крім того, буде втрачено дорогоцінний час.

Убезпечити себе можна, простеживши за тим, щоб в договорі бронювання був пункт про повернення внесених коштів.

Варіант 2. Етап котловану

Коли дозвільна документація підготовлена, забудовник приступає до реалізації нульовій стадії будівництва, яку інакше називають етап котловану.

У цей момент починається підготовка фундаменту. Статистичні дані свідчать, що саме на цій стадії реалізується майже 1/3 всіх майбутніх квартир.

Серед переваг придбання на етапі котловану, можна виділити наступні:

1. занижена вартість - в порівнянні з ціною квартир в зданому в експлуатацію будинку різниця може доходити до 20-30% (в залежності від регіону);
2. великий вибір планувань, поверховості та інших параметрів майбутньої квартири – перші покупці зазвичай займають кращу нерухомість;
3. можливість розстрочки (вносити оплату в більшості випадків можна без відсотків).

Проте, існує ряд недоліків покупки квартири на етапі котловану:

• очікування заселення протягом декількох років;
• ризик заморожування будівництва (наприклад, в разі відсутності попиту на квартири або при збільшенні витрат будівельної компанії з різних причин);
• ризик зміни проекту новобудови або її поверховості – чим менше поверхів побудовано, тим вище ризик;
• подвійні витрати до моменту здачі будинку в експлуатацію - на оренду житла та внески по розстрочці або іпотеці;
• можливе перенесення термінів закінчення будівництва і здачі новобудови.

Варіант 3. Новобудова готова наполовину

Для тих, хто не бажає купувати нерухомість на етапі котловану, вважаючи таку покупку занадто ризикованою, є варіант – вкласти гроші в квартиру, коли будинок готовий наполовину. Ймовірність заморожування будівництва на цьому етапі істотно зменшується↓, а вартість квартир при цьому залишається зниженою↓.

Серед переваг придбання квартир в новобудовах, готових наполовину, можна виділити наступні:

1. більш короткий термін очікування квартири в порівнянні з попередніми варіантами;
2. вартість нижче, ніж на ринку готової нерухомості;
3. існує можливість провести перевірку ходу будівництва і його відповідність термінів;
4. ймовірність заморожування будівництва істотно нижче (але все-таки зберігається).

Недоліки покупки квартири в таких будинках наступні:

• вартість квартири вище приблизно на 15%, ніж при покупці на етапі котловану;
• найбільш вдалі варіанти зазвичай вже розібрані;
• ймовірність збільшення термінів здачі новобудови в експлуатацію зберігається.

Фахівці не рекомендують купувати квартири, якщо забудовник несподівано істотно знизив⇓ ціну. Нерідко це свідчить про відсутність фінансів на закінчення поточного будівництва.

Щоб максимально знизити ризик збільшення термінів здачі в експлуатацію новобудови, можна при її виборі перевірити, чи акредитована вона в банках. Великі фінансові організації перш ніж схвалити будинок, що будується, перевіряють документи як на споруджуваний будинок, так і безпосередньо самої будівельної компанії.

Варіант 4. Будинок зданий в експлуатацію

Найменш ризиковано купувати нерухомість в будинках, які вже здані в експлуатацію. Однак в цьому випадку вартість квартири буде максимальною. Звичайно, можна скористатися пропозицією по акції, або попросити будівельну компанію зробити знижку. Але в будь-якому випадку економія навряд чи перевищить 5%.

Переваги покупки за таким варіантом наступні:

1. угода безпечна, так як новобудова повністю готова і здана в експлуатацію;
2. заселення можна не відкладати надовго;
3. у момент придбання покупець може побачити, наскільки новобудова відповідає проекту, яка якість будинку, а також прилеглої до нього території та інфраструктури.

Незважаючи на велику кількість переваг, покупка квартири в готовому будинку має і деякі недоліки:

• вартість вище, ніж в споруджуваному будинку;
• швидше за все, протягом найближчих 1-2 років занепокоєння будуть доставляти сусіди, які роблять ремонт.

Фахівці одного з найбільших банків України провели аналіз і виявили, що в середньому в 2016-2018 роках термін будівництва з моменту його початку до закінчення становить 2 роки. У більшості випадків в перший рік продається 50% всіх квартир.

При цьому обсяг продажів визначається репутацією будівельної компанії, а також регіоном зведення будинку. У найбільш великих забудовників 50% квартир розкуповують вже протягом 9 місяців.

У другій половині будівництва здійснюється продаж ще близько 30-35%. Решту нерухомості продають після здачі новобудови в експлуатацію. Така статистика характерна для ринку квартир економ- і комфорт-класу.

Купуючи квартиру в недобудованому будинку, важливо розуміти, що заселення проводиться не відразу після закінчення процесу будівництва. На здачу в експлуатацію, підключення до інженерних систем, оформлення власності може піти до 12 місяців.

У будь-якому випадку слід порівняти описані вище варіанти і вибрати найбільш підходящий вам. Щоб проводити аналіз було простіше, основні їх особливості представлені в таблиці нижче.

Таблиця: «Особливості різних варіантів покупки житла в залежності від етапу будівництва»

Вищенаведена таблиця допоможе порівняти варіанти покупки квартири в новобудові і вибрати найбільш підходящий для вас.

Чи вигідно купувати квартиру з обробкою в новобудові ?

Згідно зі статистичними даними, останнім часом виріс попит на квартири в новобудовах з готовою обробкою. В першу чергу це пояснюється бажанням покупців максимально оптимізувати витрати. Самостійний ремонт купуючої квартири завжди обходиться дуже дорого. Крім фінансових витрат він забирає чимало часу і сил.

Реалізація квартир з готовим ремонтом почалася в середині 2 000-их років. У той час на ринку відбулося скорочення↓ попиту на нерухомість.

З метою залучення клієнтів будівельні компанії почали продавати квартири з готовою обробкою. Деякі з них пішли ще далі і приступили до розробки різних дизайнерських рішень, пропонуючи квартири з ремонтом в певному стилі.

При виборі нерухомості з ремонтом фахівці рекомендують звертати увагу на вартість обробки. Оптимальною називають ціну в межах 4 000 грн за квадратний метр. Якщо ремонт обходиться дорожче, багато покупців відмовляються від такої послуги.

Традиційно виділяють 2 основних етапи обробки квартир:

1. Чорнова обробка. В цілому таке поняття означає повну відсутність будь-якої обробки. Такий ремонт має на увазі наявність тільки базових елементів: вхідні двері, склопакети, а також система опалення. У деяких випадках також встановлюються міжкімнатні двері. Покупцеві квартири доведеться самостійно рівняти стіни, клеїти шпалери, робити розводку електрики та інші необхідні роботи. Тільки після їх закінчення житло буде готове до заселення.
2. Чистова обробка. В цьому випадку ремонт робить забудовник, його вартість включається в ціну квартири. Чистова обробка включає: фарбування стін, поклейку шпалер, укладання лінолеуму або паркету. У ванній кімнаті і в туалеті укладається плитка або здійснюється фарбування стін.

Чистова обробка від забудовника підходить тим покупцям, у яких немає часу на самостійний ремонт або вони не мають на це коштів.

Важливо також пам'ятати, що останнім часом будівельні матеріали істотно подорожчали. При цьому рівень доходу в більшості випадків не змінився. Саме тому покупці вважають за краще купувати квартири з готовим ремонтом.

Фахівці порахували, що при покупці двокімнатної квартири з чистовою обробкою можна заощадити приблизно 80-150 тисяч грн. Звичайно, така сума є приблизною і може істотно змінюватися.

В середньому за ремонт доводиться доплатити приблизно 5-10% від первісної вартості. Але підсумкова сума зазвичай виявляється менше↓, ніж витрати на самостійний ремонт.

Ще одна перевага квартири з чистовою обробкою – можливість відразу заселитися. Також нерідко такі квартири купують ті, хто інвестує гроші в нерухомість з метою подальшої їх здачі в оренду.

Корисні поради для тих, хто хоче купити квартиру від забудовника в новому будинку ?

Щоб уникнути можливих проблем при купівлі квартири від забудовника, фахівці рекомендують звертатися за допомогою до професійних юристів. Звичайно, це тягне додаткові витрати. Тому не зайвим буде скористатися порадами фахівців, наведеними нижче.

Порада 1. Ретельно перевірте забудовника

Перевірка забудовника займає чимало часу. При цьому не варто орієнтуватися тільки на інформацію в інтернеті. Навіть якщо в мережі відсутні негативні відгуки про забудовника, це не гарантує його надійності.

Будівельна компанія може бути занадто молодою або просто підставною фірмою. Далеко не завжди забудовник протягом діяльності виконує всі вимоги законодавства.

Фахівці не рекомендують співпрацювати з компаніями, які пропонують підписати попередній договір купівлі продажу.

Не варто робити цього навіть у тих випадках, коли документи забудовника в порядку і є непрямі підтвердження його надійності. Попередній договір не відповідає українському законодавству.

Порада 2. Не поспішайте з вибором

З вибором будівельної компанії і з придбанням квартири поспішати не варто. Далеко не всі розуміють, але ринок нерухомості сьогодні, незважаючи на свою нестабільність, не характеризується хаотичністю.

Нерідко на хвилі чуток про найближче підвищення цін покупці поспішають з придбанням нерухомості. Насправді вартість не росте різкими стрибками. Більш того, після підвищення↑ нерідко наступають періоди зниження↓ вартості квартир.

Тому поспішати з покупкою не варто. Важливо ретельно проаналізувати свої фінансові можливості, вибрати будівельну компанію, район і відповідну квартиру.

Порада 3. Не варто вносити перепланувань в квартиру, поки не зареєстрована власність

Якщо зробити перепланування до моменту державної реєстрації, БТІ може зажадати повернути квартиру в первісний стан. Більш того, в процесі обмірів нерухомості співробітниками цієї організації можуть виникнути розбіжності з забудовником.

Площа квартири може не відповідати заявленій в документації:

• Якщо вона буде більше↑, від покупця можуть вимагати внести доплату.
• Якщо площа виявиться менше↓, можна буде пред'явити відповідні претензії забудовнику.

У будь-якому випадку квартира на цей момент часу повинна знаходитися в первісному стані.

Провідне точне дотримання наведених вище порад допомагає уникнути цілого ряду неприємностей.

Читайте такоє, як заробити на квартиру в нашій статті.

FAQ - часті питання

Придбання квартири в новобудові – досить складний процес, який нерідко викликає у покупців велика кількість питань. Щоб заощадити ваш час, в кінці публікації ми традиційно відповідаємо на найпопулярніші з них.

Питання 1. Який поверх краще вибрати при покупці квартири в новобудові?

Вибираючи квартиру, покупцеві доводиться визначати величезну кількість її параметрів. Одним з найважливіших багато хто вважає поверх, на якому вона буде розташована. При його виборі складно дати якісь універсальні поради, так як величезне значення мають суб'єктивні складові.

При виборі поверховості квартири необхідно враховувати:

1. літнім людям і сім'ям з дітьми відмінно підходять нижні поверхи:
2. верхні поверхи цінуються в новобудовах, розташованих в мальовничих районах міста;
3. фінансову сторону питання також ніхто не відміняв – зазвичай вартість квартир на першому поверсі нижче приблизно на 15%;
4. важливо також вивчити та інфраструктуру – на нижніх поверхах може бути шумно, якщо будинок розташований поблизу автомагістралей, великих дитячих і спортивних майданчиків, великих кафе і магазинів.

Перш ніж визначитися з вибором, варто проаналізувати переваги і недоліки квартир на різних поверхах.

В першу чергу розглянемо принципові моменти для різних поверхів:

• Квартири на першому поверсі найчастіше купують з міркувань економії. Також багато хто купує їх для здачі в оренду, так як на орендну плату в більшості випадків поверховість не впливає. Крім того, перші поверхи воліють ті, у кого є маленька дитина, а також пенсіонери та інваліди.
• Квартири на поверхах вище 16-ого підходять тим, у кого немає страху висоти, а також цінителям виду з вікна. Але в цьому випадку варто уточнити, яким чином підведені комунікації. Якщо знизу – можуть бути проблеми з напором води. В сучасних новобудовах над житловими розташовують технічний поверх. Саме там знаходяться всі необхідні комунікації. Якщо будинок побудований відповідно до цих принципів, проблем з напором води не буде навіть на самому верху.

Для зручності порівняння плюси і мінуси квартир, розміщених на різних поверхах, ми представили в таблиці.

Таблиця: «Переваги і недоліки квартир, розташованих на різних поверхах»

Питання 2. Як купити квартиру в іпотеку від забудовника?

Аналіз статистичних даних ринку нерухомості дозволяє побачити, що сьогодні намітилася тенденція до зростання попиту на іпотеку з метою придбання квартир в новобудовах. В першу чергу, це обумовлено наявністю пільгової іпотеки з держпідтримкою. Завдяки їй, ставки по іпотеці на первинному ринку житла нижче↓, ніж на вторинному.

Високий рівень інтенсивності будівництва призводить до істотного зростання пропозицій квартир. У підсумку на ринку діє велика кількість забудовників і кредитних організацій. Така різноманітність нерідко призводить до складнощів вибору. Тому далі ми детально розглянемо поетапний процес придбання житла в іпотеку в новобудовах.

Етап 1. Вибір новобудови

Вибір новобудови є першим основоположним етапом. Перелік кредиторів, готових надати іпотеку, багато в чому визначається обраним будинком.

Виходить, що в першу чергу слід вибрати квартиру, що відповідає вашим вимогам, у тому числі щодо вартості, місця, строків здачі в експлуатацію. Коли будинок буде обраний, забудовник надасть покупцеві список кредитних організацій, в яких він акредитований.

Етап 2. Бронювання нерухомості

Коли споруджуваний будинок обраний, слід забронювати квартиру в ньому. Це робиться для того, щоб в період підготовки заявки на іпотечну позику, її розгляду кредитором, підготовки документів для угоди покупець був упевнений, що обране житло закріплено за ним і не може бути придбано кимось іншим.

Бронювання може проводитися за кількома схемами (варіант визначається в залежності від обраного забудовника):

1. Бронювання в усній формі використовується будівельними компаніями досить рідко. Найчастіше його термін не перевищує 14 днів. В цей час покупець встигає подати заявку на іпотеку в кредитну організацію і дочекатися її розгляду.
2. Усне бронювання з підписанням агентського договору. В цьому випадку спочатку здійснюються такі ж дії, як у попередній схемі. Вибравши конкретну квартиру, покупець усно бронює її у забудовника. Коли буде отримано позитивне рішення по заявці на іпотеку, укладається агентський договір. Він має на увазі не тільки вибір квартири (яка фактично вже була обрана), але і супровід угоди на всіх її етапах.
3. Підписання агентського договору на платній основі. Покупець і будівельна компанія підписують угоду про бронювання конкретної квартири. За це забудовник отримує внесок у вигляді комісії. Підсумком договору стає те, що обрана нерухомість закріплюється за майбутнім покупцем і не продається іншим громадянам.

При схемі бронювання з підписанням агентського договору важливо відразу обговорити умови повернення коштів. Якщо не зробити цього, є ризик, що при відмові за заявкою на іпотеку комісія за бронювання повернута не буде.

Етап 3. Заявка на іпотеку

Отримавши список банків, у яких акредитована обрана новобудова, покупець подає заявки на отримання іпотеки. Якщо буде отримано позитивне рішення, необхідно відразу проінформувати про це будівельну компанію і приступити до підготовки угоди з купівлі квартири.

Етап 4. Оформлення страхового поліса

Як правило, позичальникові надається можливість самостійно вибрати страхову компанію.

При цьому важливо пам'ятати, що відповідно до законодавства, що регулює оформлення іпотеки, страхування майна, що виступає заставою, є обов'язковим.

На противагу цьому придбання страхового поліса на життя і здоров'я клієнта, що отримує кредит, є добровільним.

Етап 5. Угода з придбання квартири, оформлення договору іпотеки

Дата проведення угоди з купівлі квартири призначається за погодженням всіх її учасників.

Ця процедура включає в себе підписання наступних документів:

• договори іпотеки;
• договору пайової участі;
• угоди про добровільне страхування (в разі необхідності).

Етап 6. Державна реєстрація

Договір пайової участі, а також договір іпотеки проходять обов'язкову реєстрацію. При цьому офіційно оформляється право на споруджувану квартиру, а також накладається на неї обтяження.

Саме з моменту державної реєстрації починається внесення щомісячних іпотечних платежів.

Етап 7. Введення новобудови в експлуатацію

Коли всі будівельні роботи будуть закінчені, а будинок доведений до стану, придатного для проживання, будівельна компанія звертається в Управління державного будівельного нагляду.

Даний орган призначає перевірку новобудови. В ході цієї процедури спеціальна комісія вивчає всю документацію. При цьому проводиться перевірка відповідності будівельних робіт документам.

Якщо порушень у ході проведення названої процедури не буде виявлено, будівельна компанія отримує дозвіл на введення новобудови в експлуатацію. Тільки після цього оформляються акти прийому-передачі житла власникам.

Етап 8. Оцінка квартири

Спеціаліст оціночної компанії здійснює огляд квартири і складає звіт про її вартості. Цей документ надається в кредитну організацію, а також страховику.

Етап 9. Оформлення заставної

Після реєстрації права власності на квартиру в банку, де оформлена іпотека, в обов'язковому порядку складається застава – документ, який підтверджує факт обтяження нерухомості.

Етап 10. Отримання свідоцтва про право власності на квартиру

Для реєстрації права власності необхідно надати наступні документи:

• договір пайової участі;
• акт прийому-передачі;
• закладний;
• звіт оціночної компанії;
• квитанцію про сплату державного мита.

Спеціаліст, забираючи пакет документів, в обов'язковому порядку видає розписку про їх отримання і вказує дату, коли відповідне свідоцтво буде готово. Законодавчо визначено, що термін реєстрації становить 5 робочих днів.

Етап 11. Оформлення страхового поліса на квартиру

При отриманні іпотеки страхування квартири, яка виступає предметом застави, є обов'язковим. При цьому поліс оформляється тільки після того, як всі описані вище кроки будуть пройдені.

Насправді процес отримання іпотеки для покупки квартири в новобудові досить трудомісткий. Фахівці рекомендують тим, у кого немає на це часу або бажання, звертатися за допомогою до професіоналів – іпотечним брокерам.

Питання 3. Що таке ДПУ при купівлі квартири в новобудові?

Договір пайової участі (ДПУ) являє собою спосіб покупки квартири в новобудові, яка зводиться з використанням грошових коштів покупців.

Згідно з ДПУ:

• Забудовник в обумовлений термін своїми силами, або залучаючи інших осіб, виконує зведення багатоквартирного будинку або іншого об'єкта нерухомості. Після закінчення будівництва компанія оформляє дозвільну документацію на введення їх в експлуатацію.
• При цьому інша сторона договору – учасник пайового будівництва – приймає на себе зобов'язання внести суму в оплату вартості нерухомості та прийняти її після закінчення зведення при наявності дозвільної документації і відсутності недоліків.

Придбання квартири за договором пайової участі має ряд особливостей:

1. Обов'язкова державна реєстрація угоди. Тільки коли запис про договір внесена в реестр, він визнається дійсним.
2. Право власності на квартиру оформляється не відразу. Ця процедура здійснюється тільки тоді, коли будинок буде зданий в експлуатацію, а також буде оформлений і підписаний акт прийому-передачі.

При оформленні ДПУ слід враховувати, що нерухомість перейде у власність далеко не відразу. При цьому існує ймовірність того, що терміни здачі будинку в експлуатацію будуть зірвані. Також існує ризик повної зупинки будівництва. Це призводить до необхідності ретельно вибирати забудовника.

Питання 4. Як проходить покупка квартири по переуступці прав в споруджуваному будинку?

Успіх угоди з купівлі квартири в разі переуступки прав багато в чому визначається дотриманням певного алгоритму. Щоб уникнути проблем, доведеться враховувати цілий ряд нюансів. Нижче коротко описані основні етапи процедури.

Етап 1. Перевірка забудовника

Перш ніж погодитися на покупку квартири з переуступки прав, слід уважно перевірити будівельну компанію.

При цьому слід звертати увагу на наступні її характеристики:

• термін діяльності;
• достовірність установчої документації;
• наявність дозвільних документів на проведення будівництва;
• чи оформлені на земельну ділянку право власності або довгострокова оренда.

Етап 2. Підготовка документів

Щоб укласти угоду, потрібно підготувати пакет документів.

При цьому від продавця квартири будуть потрібні:

• договір, оформлений із забудовником (найчастіше попередній або ДПУ);
• згода будівельної компанії на проведення угоди (якщо вартість квартири була внесена повністю, необхідно лише повідомити забудовника; якщо ж покупець оплатив нерухомість частково, знадобиться письмове схвалення);
• у разі укладення офіційного шлюбу згода чоловіка;
• документи, що підтверджують внесення сум в оплату нерухомості, що купується.

Покупець для проведення угоди надає паспорт, а також у разі зареєстрованого шлюбу – згода чоловіка.

Етап 3. Оформлення договорів

Коли всі необхідні документи будуть надані і перевірені, здійснюється оформлення договору переуступки права вимоги.

Слід мати на увазі, що його форма повинна відповідати формі первинної угоди. Якщо такий договір завірявся у нотаріуса, договір переуступки теж доведеться завірити.

Істотною умовою даного договору є його предмет. Ним виступає передача права вимоги на квартиру. Важливо, щоб в угоді містилася детальна інформація про те, які права і в якому обсязі будуть передані.

Більш того, слід прописати, на підставі чого здійснюється такий перехід прав. Інші умови договору вважаються другорядними і вносяться за погодженням учасників угоди.

Етап 4. Реєстрація договору

Договір переуступки права в обов'язковому порядку повинен бути зареєстрований в реєстрі. 

Грошові кошти передаються тільки після того, як процедура реєстрації буде завершена. На передачу відводиться від 5 до 10 днів з дня подачі заяви.

Етап 5. Оплата державного мита

Розмір державного мита визначається статусом сторін угоди:

• якщо в якості них виступають фізичні особи, доведеться оплатити 800 грн.
• якщо юридичні особи – 8 000 грн.

При цьому у разі звернення кількох заявників розмір державного мита ділиться між ними порівну. В обов'язковому порядку кожному учаснику угоди видається квитанція про оплату мита.

Питання 5. Як купити квартиру в новобудові без початкового внеску?

Хоча початковий внесок при іпотечному кредиті і вважається мінімальним – близько 20%, на те щоб його зібрати теж потрібно чимало часу. Якщо ж таких грошей у вас немає - можна скористатися розстрочкою від забудовника.

Таку послугу сьогодні пропонує чимало компаній і ви можете дізнатися про неї у забудовників вашого міста. 

Звичайно не всі забудовники пропонують розстрочку без початкового внеску, але і такий варіант теж можна знайти. Важливо тільки вивчити всі особливості такого договору розстрочки.

Найчастіше, без першого внеску забудовники пропонують розстрочку на невеликий термін - до введення об'єкта в експлуатацію. Однак і це-відмінна можливість купити квартиру в новобудові без початкового внеску.

Більшість забудовників не беруть відсоток по розстрочці, на відміну від банків, які видають іпотеки. Головний мінус такої угоди - з часом компанія може піднімати вартість квадратного метра через стрибки курсу валюти.

Але багато забудовників влаштовують різні акції для своїх клієнтів, які дозволяють зафіксувати ціну квартири на певний термін, наприклад, на один рік. Тобто якщо ви виплатите всю вартість квартири в цей термін-нічого не доведеться переплачувати.

Питання 6. Як купити квартиру в новобудові без ріелтора?

Ріелтор - це звичайний посередник між продавцем і покупцем квартири. Навіть якщо ви не хочете вдаватися до допомоги ріелтора, зателефонувавши за звичайним оголошенням ви можете зв'язатися не з продавцем нерухомості, а саме з посередником. Навіть якщо таке сталося – не варто панікувати. Іноді ціни бувають однаковими.

Звичайно, така співпраця має перевагу - знайти підходящу квартиру вийде набагато швидше. Але за свої послуги деякі ріелтори просять додаткові гроші, запевняючи, що вони перевіряють документи.

Хоча насправді жоден посередник не буде займатися перевіркою забудовника - це робота юриста з нерухомості. Ріелтор просто не може перевірити документи, тому що не розбирається в цій області глибоко.

Щоб знайти квартиру в новобудові без ріелтора, досить подивитися сайти забудовників вашого міста. Там ви зможете знайти всю інформацію про житло, яке вони пропонують до придбання.

Крім того, на сайті можна знайти і ті об'єкти, які вже ввели в експлуатацію і самостійно перевірити, як насправді забудовник виконує свою роботу.

Питання 7. Як купити квартиру в Україні, якщо немає грошей?

Через складну економічну ситуацію це питання стає все більш популярним. Власне житло необхідно всім, а грошей на нього зазвичай немає. Більшість, як правило, вирішують більше дізнатися про іпотеку.

Одні вважають, що, взявши іпотеку вони потрапляють в боргову яму, для інших же – це кращий варіант купити квартиру, коли немає грошей. Купівля квартири в новобудові в іпотеку-це хороший варіант не збирати гроші довгі роки, а просто вносити щомісячні платежі за квартиру і в цей час вже жити в ній.

Сьогодні існує не настільки багато банків, які пропонують кредит на житло, але і серед них можна знайти привабливі пропозиції. На питання, як купити квартиру в новобудові в іпотеку, відповімо нижче.

І так, для початку вам знадобиться підготувати стандартний набір документів:

• паспорт та ідентифікаційний код;
• довідку про доходи з місця роботи;
• документ, що підтверджує ваш сімейний стан;
• якщо ви перебуваєте в шлюбі-згода чоловіка.

Залежно від того, де ви будете брати іпотеку, від вас можуть зажадати ще деякі окремі документи.

Різні банки пропонують іпотеку під різні річні відсотки. Для покупки житла на первинному ринку у більшості установ процентна ставка набагато нижче, ніж для вторинного ринку.

В середньому, процентна ставка за рік починається від 14%. Найчастіше банки оформляють іпотечний кредит на термін до 20 років. Крім того, вам потрібно буде самостійно оплатити певну частину вартості квартири – починаючи від 20% вартості.

Купівля квартири в іпотеку відбувається за чітким алгоритмом:

• Підписання кредитного договору.
• Нотаріальна перевірка нерухомості на відсутність на неї обтяжень і заборон на продаж, а також перевірка продавця і покупця на відсутність заборгованості по податках.
• Оплата покупцем пенсійного збору, комісії для отримання кредиту, а також державного мита та податку на продаж майна.
• Видача банком іпотеки.
• Підписання договору купівлі-продажу продавцем і покупцем, а також реєстрація цього договору в державному реєстрі.
• Оформлення новим власником довіреності на банківського представника для того, щоб договір купівлі-продажу можна було зареєструвати в БТІ.
• Оформлення іпотечного договору та його завірення нотаріусом.
• Реєстрація нотаріусом іпотечного договору в державних реєстрах.
• Накладення арешту на вашу квартиру до моменту повного розрахунку з банком по іпотеці.
• Складання страхового договору та його оплата.

Одним з основних переваг іпотеки є те, що ви стаєте власником квартири в новобудові відразу після того, як оформите її покупку в іпотеку.

Якщо ж новобудова ще не була введена в експлуатацію – право власності ви отримаєте відразу після закінчення будівництва. Однак до того, поки ви повністю не сплатите іпотечний кредит, квартира буде перебувати під заставою і юридично ви не будете мати права їй розпоряджатися.

Прописатися в квартирі, яка знаходиться в іпотеці, можна з дозволу установи, яка видала вам іпотеку. Для того, щоб зареєструватися в квартирі, потрібно подати відповідну заяву в банк, який видав вам кредит, дочекатися, поки питання буде розглянуто, а коли отримаєте дозвіл – звернутися в паспортний стіл.

У більшості випадків банки видають право прописатися людині, на якого оформлена іпотека і його найближчим родичам.

Отримати іпотеку досить просто, якщо ви маєте постійне джерело доходу і є платоспроможним громадянином. Найголовніший момент-підібрати підходящу квартиру і надійного забудовника, а також вибрати банк з оптимальними умовами кредитування.

Висновок + відео

Придбання квартири в новобудові має цілий ряд переваг. Однак існують у такої процедури і недоліки. Перш ніж придбати нерухомість від забудовника, важливо врахувати їх всі.

Ще до початку угоди необхідно уважно вивчити всі її етапи і нюанси. Це допоможе уникнути можливих проблем.

На цьому у нас все.

Ми бажаємо кожному читачеві «BiznesCat.com» придбати власну квартиру в новому будинку. Нехай угода з її купівлі пройде успішно без будь-яких труднощів!

Якщо у вас залишилися питання, зауваження або доповнення по даній темі, то пишіть їх в коментарях нижче. Діліться також матеріалом зі своїми друзями в соц мережах. До нових зустрічей!

📌 Сергій Косенков

Автор фінансового журналу «БізнесКіт.сом», в минулому керівник відомого smm-агенства. У даний час коуч, інтернет-підприємець і маркетолог, інвестор. Розповідаю: як ефективно управляти особистими фінансами, вигідно їх примножувати і більше заробляти.

На сторінках сайту Ви знайдете багато корисної для себе інформації.

Підписуйтесь на наш канал в Telegram

Додати коментар